دیوارهای بلند مسکن برای فرودستان

گفت‌وگو با اعظم خاتم

به تعبیر بسیاری از جامعه‌شناسان، اصلاحات صنعتی شاه، بخش زیادی از روستاییان را به شهرها کشاند. از سوی دیگر با انقلاب، روند گسترش شهرنشینی شتاب یافت، اما سیاست‌های دولت در حوزه تأمین مسکن پاسخگوی این نیازها نبود. با پایان جنگ، مسکن نیز همچون حقوق دیگر انسانی به دستان نامرئی بازار سپرده شد. مسکن و دیگر حقوق در دست‌های بازار تبدیل به کالاهایی شدند که از دسترس طبقات فرودست دور ماندند. اعظم خاتم، دکترای مطالعات شهری از دانشگاه یورک کانادا و مدرس و پژوهشگر حوزه مسکن، از سیاست‌های اجتماعی دولت در ایران می‌گوید و از راهکارهایی که برای حل میان‌مدت و بلندمدت مسکن برای فرودستان وجود دارد.

مسکن در قانون اساسی به‌عنوان یکی از حقوق مردم برشمرده شده و بر این اساس، پیش و پس از انقلاب طرح‌هایی در حوزه مسکن اجتماعی در ایران مطرح شده است. پیشینه مسکن اجتماعی در ایران چیست؟

من در طرح جامع مسکن مسئولیت مطالعه و پیشنهاد سیاست‌های مسکن اجتماعی را داشتم؛ البته آن زمان مطالعات محدودی درباره این موضوع شده بود. به نظر می‌رسد در دهه ۳۰، اولین تلاش‌ها برای جواب دادن به بحران مسکن در ایران شکل گرفته است. در این دهه مهاجرت به تهران به دلیل بحران در روابط بین‌المللی و ملی کردن نفت افزایش می‌یابد. تعداد اتاق‌نشینی در تهران به‌شدت بالا رفته بود. سرشماری سال ۳۵ نشان می‌دهد که اتاق‌نشینی به‌عنوان شاخص فقر مسکن به بالاترین حد خود رسیده بود؛ بنابراین نه برای کل کشور، بلکه برای شهرهای بزرگ به‌ویژه تهران اقداماتی شروع می‌شود. بحث درباره زمین شهری و نطفه تملک دولتی زمین‌های بایر و موات در دوره مصدق بسته می‌شود. بعدها وقتی انقلاب در سال ۵۷ اتفاق افتاد و به مسئله مسکن محرومان توجه شد برخی مسئولان که سابقه تاریخی دوران مصدق را داشتند سیاست تملک زمین‌های موات و بایر را دوباره به بحث گذاشتند. بر اساس تفسیر این افراد از قرآن زمینی که آباد نشده است از آن خداست. باید توجه داشت که دولت در آن زمان زمین زیادی در شهرها در اختیار نداشت. در همسایگی ما ترکیه، اراضی وسیعی که در اختیار دولت عثمانی بود پس از فروپاشی آن در اختیار دولت جدید ترکیه قرار گرفته بود و سیاست‌های مسکن این دولت بر مبنای زمین‌هایی که متعلق به دولت بود شکل گرفت. در ایران این‌طور نبود و دولت همواره با مسئله دسترسی به زمین ارزان مواجه بود. در دهه ۳۰، با نمونه‌هایی از توزیع زمین آماده‌سازی شده یا ساخت مسکن در استطاعت مواجه هستیم مثل چهارصد دستگاه نازی‌آباد، یا نارمک که زمین ارزان توزیع شد و انبوه‌سازان آن دوره خانه‌هایی ساختند. یک گرایش هم وادار کردن صنایع به تأمین مسکن کارگرانشان بود که در دهه ۴۰ دنبال شد. دربار هرچند کودتا کرد، اما وارث برخی سیاست‌های دولت ملی شده بود و در دهه ۴۰ انعکاس سیاست‌های دهه ۳۰ دیده می‌شود. در دهه ۴۰ سرمایه‌داران وادار یا تشویق شدند برای کارگرانشان مسکن تولید کنند. یکی از نمونه‌ها نظرآباد است که کارخانه مقدم برای کارگرانش ساخت. در برخی از این شهرها نطفه‌های فضای عمومی آن مثل سینما و پارک هم گذاشته شد؛ بنابراین وقتی توسعه پیدا کردند و به شهر تبدیل شدند شهرهای خوابگاهی نبودند. به صنایع نزدیک بودند و زندگی اجتماعی فعالی هم در آنجا وجود داشت؛ یعنی اوقات فراغت مردم در همان‌جا سپری می‌شد و از سکونت در آن محلات رضایت وجود داشت؛ بنابراین ما در حوزه مسکن اجتماعی، سنتِ خانه‌های سازمانی را داریم که نسبتاً قدرتمند است و بر اساس مسئولیت اجتماعی صنایع ساخته‌ شده بود؛ البته این سیاست نیز پیوندی با اقتصاد نفتی دارد، چراکه از صنعت نفت و معادن آغاز شد. شرکت نفت یکی از بنیان‌گذاران شهرک‌های سازمانی در ایران بوده است. معادن هم برای کارگرانشان خانه‌سازی می‌کردند. بعدها صنایع دیگر هم وارد این فعالیت شدند. سنت دیگری که در مسکن اجتماعی داشتیم توزیع زمین یا مسکن بین حاشیه‌نشین‌ها بود. هرچند موارد معدودی از این اقدام در دست است، تجربه بهجت‌آباد که زاغه‌نشین‌های آن حوالی را به کوی نهم آبان آن زمان (۱۳ آبان فعلی) منتقل کردند، در چارچوب این سیاست بود.

آیا می‌توانیم بگوییم حکومت در آن دوره سیاست‌هایی داشت که توانست جلوی بحران در حوزه مسکن را بگیرد درحالی‌که حجم مهاجرت از روستا به شهر، می‌توانست حوزه مسکن را بحرانی کند؟

خیر. اتفاقاً دولت در دهه‌های ۴۰ و ۵۰ با وجود فقر شدید مسکن، حتی به مسکن خودساز مردم حمله می‌کرد و خانه‌های حاشیه‌نشینان را خراب می‌کرد. درواقع سیاست‌های انتظام‌بخش دولت در حوزه مسکن بحران‌ساز هم بود، اما یک نکته کلیدی وجود داشت، چون کشور از نظر اقتصادی رو به ‌رشد بود و سرمایه در آن احساس امنیت می‌کرد، این سرمایه در بخش تولید و کشاورزی فعال بود و در سوداگری زمین و مسکن به‌صورت حاشیه‌ای وارد شد. این‌طور نبود که بازار مسکن تحت تأثیر هجوم سرمایه از همه بخش‌ها و از سراسر مملکت قرار بگیرد؛ بنابراین سه عامل را مؤثر می‌دانم که بحران مسکن در پیش از انقلاب حالت انفجاری پیدا نکرد: سیاست شهرک‌های سازمانی که در صنایع دنبال می‌شد، محدود بودن سوداگری اقتصادی در زمین و مسکن به شهرهای بزرگ و مسکن لوکس و فعالیت خودجوش ساخت‌وساز در حاشیه‌ها که در خیلی موارد با چانه‌زنی و مقاومت مردم بقا و دوام می‌یافت. شکل‌گیری اسلامشهر و زورآباد کرج نمونه‌هایی از آن است؛ البته وجود حاشیه‌ها پاسخی خودجوش به بحران کمبود مسکن مناسب برای مهاجران بود و بالاخره هم به پاشنه آشیل رژیم در دهه ۵۰ تبدیل شد.

شما دو سیاست در این دوره برشمردید؛ خانه‌های سازمانی و طرح‌های دولتی. از این دو طرح پیامدهای اجتماعی متفاوت بروز کرد. این پیامدها را ناشی از چه می‌دانید؟

سال ۱۳۶۹ سمیناری در شهرک مس سرچشمه به همت دوستانی که در دفتر اجتماعی شهرک مس سرچشمه فعالیت می‌کردند راجع به شهرک‌های سازمانی گذاشته شد. مقاله من در این سمینار نقد بر شهرک‌های سازمانی بود. بحث من این بود که سرمایه‌گذاری عظیمی که صنایع ازجمله نفت و گاز در شهرسازی مملکت کرده‌اند درست انجام نشده و شهرک‌های بسته‌ای ساخته‌اند که بقا و پایداری آن تضمین‌شده نیست و پویایی و تحرک شهرهای عادی در شهرک‌های سازمانی دیده نمی‌شود. مطالعه من روی چند شهرک سازمانی ازجمله فولادشهر اصفهان و شهرک نیشکر هفت‌تپه متمرکز بود. مطالعه به این دلیل انجام شد که از تجارب گذشته برای مکان‌یابی مسکن نیروی کار مجتمع‌های جدید نیشکر خوزستان استفاده شود. توصیه ما این بود که مکان‌یابی به روش قدیم نباشد، همه واحدهای مسکونی متعلق به صنعت نباشد و اجازه توسعه عادی این شهرک‌ها داده شود؛ یعنی زمین به گروه‌های دیگر نیروی کار صنعت داده شود تا آن‌ها هم بتوانند در آنجا خانه‌سازی کنند. علت این بود که صنایع برای اقشار معینی از نیروی کارشان مسکن تأمین می‌کردند، معمولاً برای مدیران و طبقه کارمندان و بخشی از کارگران ماهر؛ بنابراین بقیه کارگران حاشیه‌نشین می‌شدند. یک بحران هم این بود که وقتی دوران کاری کارگران و کارمندان تمام می‌شد چون سی سال در این شهرک‌ها زندگی کرده بودند، نه خانه‌ای داشتند نه پولی که بتوانند خانه بخرند. زندگی در این شهرها از هر جهت تحت کنترل شرکت بود و این افراد در ایام پیری نه صاحب ملکی بودند و نه قدرت پرداخت اجاره داشتند. فشار اجتماعی غیرعادی در شهرک‌های سازمانی همه را متقاعد کرده بود که صنایع باید سیاست مسکن و اسکان عاقلانه‌تر را به کار گیرند. دهه ۷۰ آغاز دورانی است که سیاست‌ها در بخش مسکن به سمت بازارگرایی می‌چرخد؛ آنچه امروزه سیاست‌های نئولیبرال می‌خوانیم. سیاست‌هایی برعکس سیاست حمایت از تعاونی‌ها و واگذاری زمین ارزان که یکی از دستاوردهای انقلاب بود؛ سیاست زمین شهری که کسانی چون کتیرایی و گنابادی دو وزیر مسکن ابتدای انقلاب علی‌رغم مخالفت‌های شورای نگهبان، با حکم امام آن را مصوب کردند و مشکل مسکن را به‌شدت کاهش داد. وقتی ما در دهه ۷۰ به دنبال اصلاح سیاست احداث شهرک‌های سازمانی بودیم عمر قانون زمین به پایان می‌رسید. سال ۱۳۷۲ دوره رهاسازی مسکن آغاز شد. وزارت نفت به‌طورکلی در حال رهاکردن سیاست ساخت مسکن سازمانی بود. بعدتر دیدیم که در عسلویه سرمایه‌گذاری در مسکن نیروی کار تا چه حد ناچیز بود، درحالی‌که قیمت نقت به اوج خود رسیده بود دولت به‌جای آبادان اولِ قرن که شهر دوم کشور از نظر نوآوری‌های شهری شد، عسلویه را به شهر تبدیل کرد که با انواع مشکلات روبه‌روست. وزارت نفت از نظام کمپ، یا اردوگاه برای استقرار نیروی کار استفاده کرد. اردوگاه‌هایی که ۱۲ هزار کارگر در آن اسکان داشت. شهرک سازمانی که در جم ساخته شد تنها ظرفیت دویست تا سیصد خانوار داشت درحالی‌که نیروی کار عظیمی در آنجا مشغول به کار بود. نفت مهم‌ترین صنعت ماست، با عقب‌نشینی این صنعت در حوزه تأمین مسکن کارگران، وضع سایر صنایع روشن است. دهه ۷۰ دهه سیاست بازارگرایی در مجموعه دولت و وزارتخانه‌ها و شهرداری‌ها و نهادن کامل بار مسکن بر گرده مردم است؛ وزارت مسکن بنا بر قانون برنامه سوم شروع به فروش زمین به قیمت بازار آزاد کرد. وجه کالایی و سوداگری زمین تقویت شد و انبوه‌سازان جای تعاونی‌های مسکن را که باید اصلاحات ساختاری در آن‌ها می‌شد گرفتند. مسکن سازمانی هم متوقف شد. متأسفانه وقتی طرح جامع مسکن به همت برنامه چهارم و گروه‌های خوش‌فکری که در دوره آقای خاتمی سعی کردند در برنامه‌نویسی بازاندیشی کنند تهیه شد و زمینه‌های سیاسی و اجرایی برای برگشت از مسیری که کم و بیش دو دهه جا افتاده بود وجود نداشت. ما در مطالعات مسکن اجتماعی در سال ۸۵ این بحث را طرح کردیم که ساختار خانوار در ایران جوان می‌شود که نتیجه افزایش زاد و ولد ابتدای انقلاب است و متولدین انقلاب حالا دوران تحصیل را گذرانده و دنبال اشتغال و تشکیل خانواده‌اند و نیاز به مسکن دارند، چون خانوار تازه تشکیل شده نمی‌تواند به‌سرعت خریدار مسکن ملکی بشود باید مسکن اجاری را تقویت کنیم و برای این به سیاست استیجار بخش عمومی نیاز داریم. باید خانه‌های اجاری ارزان تولید شود تا خانوارهای جوانی که یکی دو دهه برای پس‌انداز خرید مسکن وقت لازم دارند از تله اجاره‌نشینی که جیب آن‌ها را خالی می‌کند نجات دهد. بهتر می‌دانید که چطور طرح جامع مسکن و اجزای آن مثل مسکن اجتماعی، یا تشکیل صندوق پس‌انداز مسکن و غیره به کنار انداخته شد تا سال ۱۳۸۶ به مسکن مهر رسیدیم که به‌جای مسکن اجاری ارزان به دنبال همان سیاست اول انقلاب یعنی خانه‌دارکردن تهیدستان در حاشیه‌های دورافتاده شهر بود. این بار به‌جای زمین به خانواده‌ها واحدی کوچک در ساختمانی بلندمرتبه می‌دادند که وضع آب و برق و تسهیلات و زیرساخت‌های شهری آن روشن نبود.

به‌نوعی از دهه ۷۰ مداخله دولت در بخش مسکن تمام شد و دولت خودش را کنار کشید، اما مسکن مهر باز هم مداخله دولت بود. با همین ادعا که می‌خواهیم مسئله مسکن را برای طبقاتی که توانایی تهیه مسکن ندارند حل کنیم. به نظر شما طرح جامع مسکن چطور دفرمه شد که به مسکن مهر رسید؟ آیا می‌توان گفت این سیاست‌ها نئولیبرال است، درحالی‌که به هر حال در حوزه مسکن مداخله دارد؟

سیاست دولت احمدی‌نژاد در زمینه مسکن مهر سیاست نئولیبرالی نیست، بلکه واکنشی علیه سیاست‌های بازارگرایی دهه ۷۰ است که در دوران آقای خاتمی هم به‌نوعی ادامه پیدا کرد. جریان‌های محافظه‌کار در سایر کشورها هم که از نظر اقتصادی به طبقات محروم اعتنایی نداشتند در این سال‌ها برخلاف قبل که از جهانی شدن سرمایه دفاع می‌کردند از نوعی ناسیونالیسم در رقابت‌های منطقه‌ای و جهانی حرف می‌زنند و علیه کارگران مهاجران و واردات کالا از سایر کشورها شعار می‌دهند، نظیر ترامپ که وعده داد وضعیت اشتغال کارگران سفید را باکاهش مهاجرت و برگشت سرمایه‌های امریکایی به کشور بهبود دهد. جریان محافظه‌کار در ایران بیش از سایر کشورها به حمایت اجتماعی متکی بر خیریه باور داشته است. بازاری‌های ما و حتی حزب مؤتلفه که دهه ۶۰ علیه سیاست‌های رفاهی و توزیعی دولت میرحسین موسوی اقدام می‌کرد صندوق قرض‌الحسنه داشت. شما سابقه خیریه‌ها و اوقاف را می‌دانید. محافظه‌کاران اسلامی در ایران مروج نوعی نظام حمایتی خیریه‌ای بودند و از گذشته در مسجدسازی و مدرسه‌سازی و دستگیری از فقرا شرکت داشتند. برخی از آن‌ها اصولاً مدافع جایگزینی این نظام حمایت خیریه‌ای به‌جای نظام تأمین اجتماعی مبتنی بر حقوق شهروندی هستند. همین امروز با اینکه سوبسیدها یکی‌یکی در حال حذف شدن هستند، بنیاد مستضعفان ۴ میلیون زن باردار را در سراسر کشور با بسته غذایی تحت پوشش دارد و هر دو ماه یک بار بسته غذایی شامل مرغ و برنج و حبوبات و غیره داده می‌شود تا جلو سوءتغذیه زنان باردار گرفته شود. بنیاد در این فعالیت خود با سازمان بهزیستی کار می‌کند که خود فاقد منابع لازم برای حمایت از افراد تحت پوشش است. این شیوه جایگزینی حمایت‌های اجتماعی مبتنی بر خیریه و فعالیت بنیادها به‌جای برپایی نظام جامع رفاه و تأمین اجتماعی مبتنی بر شهروندی در این سال‌ها رو به گسترش بوده و همه کسانی که درباره این سیاست‌ها مطالعه کرده‌اند رقابت بین این دو رویکرد را در طول چهل سال گذشته می‌شناسند. یک رویکرد این حقوق را حقوق عمومی شهروندان می‌داند، در یک برنامه جامع به آن نگاه می‌کند و ارتباط بین تأمین امنیت غذایی و شغلی و تأمین حداقل مسکن را می‌بیند و این‌ها را به‌صورت نظام‌مند نه خاصه‌پروری مورد توجه قرار می‌دهد. رویکرد خیریه‌ای معطوف به گروه‌های خاص و پیشبرد سیاست‌های خاص است؛ به‌عنوان مثال اگر افزایش باروری در ایران مورد نظر است، برنامه برای زنان باردار طراحی می‌شود تا دچار سوءتغذیه نشوند.

احمدی‌نژاد در طراحی مسکن مهر از تفکر خیریه‌ای محافظه‌کاران بسیار فراتر رفت. مسکن مهر از ایده‌های طرح جامع مسکن درآمد که توصیه می‌کرد دولت تعدادی مسکن اجتماعی بسازد که منظور از آن اجاره به‌شرط تملیک بود. مسکن مهر در پیش از انتخابات دور دوم احمدی‌نژاد اهمیت انتخاباتی داشت و در سال‌‎های بعد از آن انتخابات نقش مشروعیت‌زایی یافت. تصور این بود که دولت وقت می‌تواند با این پروژه پایگاه‌های اجتماعی خود را در میان کم‌درآمدها تقویت کند؛ بنابراین ابعاد پروژه مدام گسترده‌تر شد و دولت کاملاً به این برنامه چسبید. طرح حذف یا کاهش قیمت زمین از هزینه مسکن اگر به‌عنوان یک برنامه بلندمدت و با مکان‌یابی مناسب و جلب همکاری دستگاه‌ها برای تأمین زیرساخت‌ها عملی می‌شد، ممکن بود بحران مسکن را کاهش دهد، خودش به معضل مبدل و به طرح بزرگی تبدیل شد که همه امکانات بانکی و مالی مملکت را بلعید. درآمدهای نفتی آن سال‌ها هرگز در این کشور سابقه نداشت. می‌شد از این در آمد برای ایجاد یک ذخیره مناسب از مسکن اجاری ارزان در شهرهای بزرگ استفاده کرد.

بعد از دولت احمدی‌نژاد هم نسبت به مسکن مهر سیاست مناسبی اتخاذ نشد. باید در مجتمع‌هایی که ساخت‌وساز انجام شده بود و مورد قبول بود زیرساخت‌ها به‌سرعت تأمین می‌شد و مراکزی به‌صورت مرکز محله برای تقویت جریان زندگی در آن احداث می‌شد. در هر جای دنیا وقتی مجتمع مسکونی ساخته می‌شود اولین کار ساخت یک مرکز اجتماعی برای آن است؛ یعنی مرکز محله‌ای که خدمات مختلفی دارد. من فکر می‌کنم مسکن مهر از ابتدا در بطن سیاست جناحی در ایران شکل گرفت و به بحران‌های آن دامن زد. دولت روحانی و وزیر مسکن دولت جدید ممکن بود این مجموعه را با نام دولت خودشان عجین کنند و موفقیتی از آن برای خود بسازند، اما رویکرد آن‌ها بازگشت به بازارگرایی دهه ۷۰ بود و اعلام کردند موافق دخالت دولت در بخش مسکن نیستند. اسم مسکن را هم اصولاً از روی وزارتخانه برداشتند تا خیال همه راحت شود که دولت تعهدی در قبال مسکن ندارد.

در مورد مسکن مهر پرسش دیگری هم مطرح است. زمین ارزان در حاشیه شهرها هست و مسکن ارزان در حاشیه شهر درست می‌شود، اما پیامدهای اجتماعی این مسئله چیست؟ بعضی پژوهش‌ها نشان می‌دهد در مجموعه‌هایی که به‌عنوان طبقات کم‌درآمد ایجاد شده، گنگ یا گروه‌های خلافکار درست شدند و مشکلات اجتماعی افزایش پیدا کرده‌اند.

یک سؤال مهم این است که چرا این مسکن ارزان در حاشیه درست می‌شود. مسکن اجتماعی یا اجاری بخش عمومی در تورنتو، آمستردام و حتی استانبول در حاشیه ساخته نشده. این به نهادهای اجتماعی شکل گرفته در دولت‌ها طی زمان برمی‌گردد. در برخی کشورها شهرداری مسئول ساخت و نگهداری مسکن اجاری بخش عمومی است، در برخی کشورهای دیگر دولت مرکزی دستگاهی برای این کار دارد. برخی از دولت‌ها در سال‌های اخیر بخش خصوصی را وادار به ساخت مسکن اجاری ارزان برای مردم کرده‌اند. در هلند سازمان‌های غیرانتفاعی هستند که از گذشته وظیفه تولید مسکن اجاری ارزان را داشته‌اند. در پاریس اکثر این نوع مساکن در حاشیه شهر ایجاد شده اما در شهرهای امریکایی وکانادایی داخل شهرها هستند. طرحی به‌عنوان مسکن مختلط در کانادا هست که دولت استانی وشهرداری و بخش‌خصوصی با هم کار می‌کنند و باید در هر پروژه بین ۲۰ تا ۳۰ درصد واحدهای مسکونی جدید در هر کجای شهر، مسکن اجتماعی باشد. developer در قبال اجازه‌ای که برای تفکیک زمین و ساختمان می‌گیرد موظف است مسکن اجتماعی و غیرانتفاعی تولید بکند. در شهر آمستردام می‌توانید مسکن اجاری عمومی را هم در قلب شهر بینید، هم در حومه شهر. امروزه شهرداری‌ها درگیر بهسازی مجتمع‌های قدیمی مسکن اجتماعی در شهرها هستند. در چند سال گذشته مجتمع جیمز تاون یکی ازمجتمع‌های مسکونی اجاری عمومی تورنتو که مجاور محله روزدیل، یکی از بهترین محلات شهر است بهسازی شد و یک بلوک ساختمانی به آن اضافه شد. این مجتمع‌ها مسائل اجتماعی هم دارند چون ساکنان آن‌ها گروه‌های کم‌درآمد هستند، اما برنامه‌ریزان اجتماعی می‌کوشند فشار سرمایه مستغلاتی را که می‌خواهد همه محلات قدمی مرکز شهر را اعیانی سازی کند و گروه‌های کم درآمد را از آن‌ها براند خنثی کنند. آن‌ها عواقب این جدانشینی و گتوسازی‌ها را می‌دانند. بخشی از تلاش اعضای شورا شهر و شهرداران دموکرات درجهت حفظ بافت و ترکیب متوازن جمعیت شهری است. اجازه نمی‌دهند مسکن اجتماعی تخریب شود یا به کاربری دیگری داده شود. مبارزه سنگینی هم در جریان است که زمین‌های قهوه‌ای در شهر یعنی مسیر راه‌اآهن‌های قدیمی یا انبارها و غیره اگر قرار است مسکونی شود، مسکن اجتماعی هم در آن لحاظ بشود.

اجازه بدید حرف‌هایم را این‌طور جمع‌بندی کنم: اول، مسکن اجتماعی یعنی اجاره ارزان توسط بخش عمومی مهم‌ترین جز سیاست اجتماعی برای کنترل بحران مسکن و کمک به تأمین مسکن کم‌درآمدهاست و حمایت از کم‌درآمدها برای خرید مسکن در مرحله بعد قرار می‌گیرد. دوم، ساخت مسکن اجاری ارزان در حاشیه و تمرکز فقرا در حاشیه شهر همه‌جا به‌شدت پاریس و شیکاگو و امثالهم نبوده و اصولاً سال‌هاست سیاست مطلوبی تلقی نمی‌شود و از آن اجتناب می‌شود. سوم، ساختن ساختمان‌های بلند برای مسکن اجاری ارزان گرچه موجب صرفه‌جویی در زمین می‌شود، اما از نظر الگوی سکونت الگوی مناسبی برای کم‌درآمدها نیست. بهترین نمونه‌های مسکن اجاری ارزان در دنیا به‌صورت آپارتمان‌های چهار پنج طبقه ساخته شده است. اگر به مجموعه‌هایی مثل ورکرز پالاس در آمستردام و مجموعه مارکزهاف در شهر وین که بهترین مجموعه‌های مسکن عمومی است نگاه کنیم یا حتی محله رجنت پارک تورنتو که بعد از جنگ دوم به‌جای یک آلونک‌نشین در این شهر ساخته شد یا چهارصد دستگاه نازی‌آباد نگاه کنیم یا همین مسکن مهر در شهر گلبهار مشهد می‌بینیم، ساختمان‌های کوتاه‌تر برای گروه‌های کم‌درآمد که توان پرداخت هزینه شارژ بالا ندارند بهتر عمل می‌کند و آن‌ها را بیشتر با بافت شهری ادغام می‌کند؛ و سرانجام باید گفت بحران مسکن در ایران از سنگین‌ترین بحران‌های مسکن در جهان است. در ایران به‌جای یک‌سوم درآمد خانوار که باید صرف هزینه مسکن شود این سهم به نصف و گاه بیشتر رسیده است و خانواده از نیازهای دیگرش باید کم کند. هر جا بازار مسکن مقررات زدایی شده سرمایه از بخش‌های دیگر به آن هجوم آورده و این هجوم باعث گرانی شده. روند بعدی هم به سمت گران‌تر شدن می‌رود.

منظور شما از مقررات زدایی بازار مسکن چیست؟ مقررات چه ارتباطی با بحران مسکن در ایران دارد؟

تولید هر محصولی در جوامع مختلف تحت یک روابط اجتماعی اتفاق می‌افتد. مثلاً در نظامی که بساز بفروش‌های مسکن چند شرکت بزرگ هستند کنترل قیمت برایشان راحت‌تر از وقتی است که تولید توسط بسازبفروش‌های کوچک انجام می‌شود اما کنترل کیفیت ساخت در دومی سخت‌تر از اولی است. حالا دولت از کدام نظام ساخت حمایت می‌کند و چرا؟ یا نظام مالی و بانک‌ها در برخی کشورها خریدارها را بیشتر حمایت می‌کنند، در برخی دیگر منابع مالی را به سازنده‌ها می‌دهند. یا نظام مالیاتی ممکن است اجازه سوداگری با مسکن، خالی انداختن ملک برای چند سال یا چند دست فروختن قبل از سکونت را بدهد یا جلوی آن را بگیرد. این مقررات در قیمت بازاری مسکن مؤثر است. بازار مسکن در تورنتو مقرراتی دارد که فروش مجدد خانه قبل از سکونت را دشوار می‌کند. در ونکوور به دلیل رشد خانه‌های خالی متعلق به سرمایه‌های خارجی، موانعی برای رشد سرمایه‌گذاری خارجی در بخش مسکن گذاشتند. بعد از شکست بازار مسکن در امریکا نظام وام‌دهی گران‌قیمت به فقرا یا وام‌های مسکنی که به دلیل کمی درآمد خانوار چند بار بیمه می‌شد متوقف شد، البته بعد از فاجعه بی‌خانمان شدن کثیری از این خانواده‌ها که نتوانستند وام خود را بدهند. در کشورهایی مثل ما که سرمایه‌گذاری در صنعت و خدمات تحت تأثیر تحریم‌ها، روابط بین‌المللی بی‌ثبات و سیاست‌های غلط دولت در رهاسازی صنایع پرخطر شده و بخش ساختمان مهم‌ترین بخش اقتصادی سودساز است، فقدان مقررات در سرمایه‌گذاری یا مقررات زدایی از زمین و ساختمان فاجعه‌بار است. در این شرایط بی‌ثبات و پرخطر برای سرمایه، هیچ سرمایه‌دار عاقلی در صنعت سرمایه‌گذاری نخواهد کرد. می‌بینیم که اکثر کسانی هم که صنایع دولتی را می‌خرند دنبال ادامه کار صنعتی نیستند. یک هجوم از تمام بخش‌ها به بخش ساختمان وجود دارد و این امر سوداگری در این بخش را تا بی‌نهایت زیاد می‌کند. ما در طرح جامع تهران این مسئله را مکرر می‌گفتیم که ساخت‌وساز در شهر باید محدود شود. آن موقع جواب می‌دادند بازار خودش سوداگری و ساخت اضافی را کنترل می‌کند اما دیدیم بازار چه کرد! نتیجه کنترل بازار این شده که نیم میلیون واحد خالی در تهران داریم و دو میلیون و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در کشور. درحالی‌که هر روز جمعیت بیشتری حاشیه‌نشین می‌شود؛ یعنی در تولید مسکن تولید مازاد داریم. در ایران برخلاف امریکا، دوبی یا کشورهایی که حباب اضافه قیمت مسکن شکست، نزدیک ده سال است که قیمت مسکن ملکی ارزان شده و سازنده‌ها تا مرز ورشکستگی رفتند و وام‌های دولت برخی از آن‌ها را نجات داد. این تولید مازاد مسکن هنوز به شکست بازار نکشیده. در ایران چیزی که سرمایه‌گذاران مسکن مثل بانک‌ها و صندوق‌های بازنشستگی و سرمایه‌داران منفرد و شرکتی را نجات داده تبدیل مسکن به کالای سرمایه‌ای به دلیل تحریم است. خرید و انباشت مسکن مثل خرید و انباشت دلار و طلا شده. این برای مسکن غیرعادی است چون در آشوب اقتصادی وقتی با بی‌ثباتی سیاسی همراه است فقط طلا و دلار که قابلیت نقل و انتقال آسان دارند دچار سوداگری می‌شوند؛ اما در ایران تا کنون ثبات سیاسی وجود داشته که معنای آن برای صاحبان سرمایه و حتی مردم عادی این است که سرمایه لازم نیست جای دیگری برود و می‌تواند همین‌جا بماند اما خطر هیچ نوع فعالیتی را نباید به جان خرید. افزایش قیمت مسکن بعد از افت شدید نرخ برابری ریال در برابر دلار نشانه این است که مسکن در ایران نبض بازار سرمایه است. توجیه این افزایش چیست؟ افزایش قیمت نیروی کار یا مصالح یا گران شدن زمین؟ سرمایه‌گذار مسکن در ایران امروز برخلاف قدیم پرقدرت هستند و می‌توانند بازار را کنترل کنند و در این راه به طبقه متوسط تکیه می‌کنند که جزئی از این فرایند انباشت مسکن شده است. خرید یک یا دو واحد آپارتمان اضافی برای طبقه متوسطی که پولی در بانک داشته یا ذخیره طلایی در خانواده داشته یا حتی سرمایه‌ای در صنعت و خدمات داشته بهترین راه حفظ ارزش دارایی است؛ یعنی پولش را از بانک بیرون آورده و طلایش را فروخته و شرکتش را بسته است و همه را به خرید ساختمان آورده است. این‌طوری فعلاً جلوی فروپاشی بازار مستغلات گرفته شده. تولید مازاد مسکن فعلاً نقش بانک را دارد و می‌تواند خالی بماند. آن‌ها حتی خانه‌ها را اجاره هم نمی‌دهند! منتظر هستند که آن را با قیمت بالاتری معامله کنند یا معجزه‌ای بشود و چرخ‌های اقتصادی مملکت راه بیفتد آن‌وقت خانه را بفروشند و وارد کار کنند. کسی در میان این گروه نگران عواقب منفی تولید مازاد و انباشت ساختمان و افزایش قیمت آن نیست. این دولت است که اگر نماینده مصلحت عموم باشد باید شرایط باثباتی را برای بازگشت سرمایه به بخش‌های دیگر فراهم کند و سوداگری در بخش ساختمان را دشوار سازد؛ اما این اراده وجود ندارد. می‌بینیم هیچ تلاشی برای گرفتن مالیات از خانه‌های خالی انجام نمی‌شود.

در مورد مسکن‌های خالی که فرمودید آقای آخوندی در شروع کارشان مالیات بر خانه‌های خالی را مطرح کرد. چه موانعی به وجود آمد که این وعده محقق نشد.

آقای آخوندی چند مصاحبه درباره موضوع مسکن بیشتر ندارد و بیشتر آن‌ها می‌توان نشانه غافلگیری با بحران مسکن و نداشتن سیاست مشخص برای آن تلقی کرد؛ اما دستگاهی که ایشان تصدی‌اش را به عهده گرفت چند دهه درگیر مشکلات بخش مسکن و سیاست‌های خودش بود. سیاست‌هایی که هر بار در واکنش به بحران حاشیه‌نشینی و فشارهای جامعه توسط مدیرانی از جناح‌های مختلف تغییر کرده بود. تا یک زمانی هم در وزارت مسکن مثل سازمان برنامه تیم‌های کارشناسی مستقلی وجود داشت که بالاخره در ایجاد فکر نو در واکنش به این بحران‌ها مؤثر بودند. آقای آخوندی این شعار را از دیگران گرفت اما باوری به آن نداشت. او خودش را برای رونق اقتصادی پس از برجام آماده کرده بود و دغدغه اصلی‌اش فراهم کردن زیرساخت‌ها برای ورود ایران به فرایندهای اقتصادی جهان و منطقه بود، مثلاً توسعه ناوگان هوایی و فرودگاه بین‌المللی و غیره؛ که به‌جای خود می‌توانست مهم باشد اما ایشان وزیر مسکن نبود. به نظر من مدیران و کارشناسانی که مهار کار مسکن را به بازار سپرده بودند همه با پدیده خانه‌های خالی به یکسان غافلگیر شدند و آمادگی مهار آن را نداشتند. اگر در دنیا روی خانه خالی یا خرید خانه دوم و سوم مالیات می‌گذارند اول رصد می‌کنند این خانه به چه کسی تعلق دارد. نظام اطلاعات مالکیت املاک و اموال و دارایی‌ها روشن است و قادر هستند این نظام را به سیستم مالیات‌گیری وصل کنند. در ایران قانون اعلام دارایی‌های نمایندگان مجلس و مقامات حکومتی هنوز با گذشت این همه سال اجرا نشده است. دومین نکته بیگانگی ما با میراث اجتماعی جوامع دیگر در حوزه مسکن است. خیلی از کشورها قانونی برای کنترل اجاره‌بها دارند. در کانادا و اکثر کشورهای اروپایی مالکین نمی‌توانند بالاتر از درصد معینی که بین ۲ تا ۵ درصد است، به اجاره مستأجر خود، اگر در مسکن سال قبل بماند اضافه کنند. مسئله کنترل اجاره و کنترل خریدوفروش خانه بدون سکونت در آن و خانه خالی باید با هم همراه شود. این خاص کشورهای غربی هم نیست. در قاهره قانون اجاره زمان جمال عبدالناصر هنوز عمل می‌شود؛ یعنی اگر پدر شما خانه‌ای را اجاره کرده و شما در آن ساکن هستید صاحبخانه نمی‌تواند اجاره را خیلی بالا ببرد یا شما را بیرون کند. قاهره از تهران به‌مراتب فقیرتر است اما قانونی برای کنترل اجاره دارد. در ایران مالک می‌تواند هرسال یک قرارداد یک‌ساله جلوی شما بگذارد که ۵۰ درصد از سال پیش بیشتر باشد. اگر به تجربه ترکیه هم که سوداگری مسکن در آن بالاست و سرمایه منطقه‌ای و بین‌المللی هم در آن وارد شده نگاه کنیم باز سازمان بزرگی مثل توکی به تولید مسکن در استطاعت مردم درگیر است که سالیانه حجم تولید مسکن آن یک‌سوم بازار است. درست است که مسکن لوکس هم تولید می‌کند اما هنوز بخش مهمی از مسکن آن در استطاعت طبقه متوسط ترکیه است. در ایران بنیاد مسکن را به روستا بردند، چون نمی‌خواستند در مسکن شهری دخالت کند. اصلاً نیازی نمی‌دیدند برای مسکن شهری فکری بشود. ما هیچ نهاد واسطی مثل انجمن مستأجران که روی بازار کنترل کند در حوزه مسکن نداریم. این انجمن در سایر کشورها وقتی بحران مسکن تشدید می‌شود با دولت و شهرداری‌ها و مالکین برای تولید بیشتر مسکن اجاری و افزایش قیمت کمتر وارد مذاکره می‌شود. خب تشکیل این نهادهای واسط در ایران بخشی از راه‌حل است. گفت‌وگو با نهادهایی که به‌نوعی نماینده مستأجران و خرید اولی‌ها تلقی شوند حیاتی است. ممکن است بخشی از مسکن مهر را که الآن مشتری ندارد به شهرداری‌ها بدهیم تا به‌صورت استیجار عمومی و ارزان عرضه و مدیریت کنند. فرق مسکن اجاره به‌شرط تملیک در ایران و مسکن اجتماعی یا عمومی در دنیا این است که سرمایه‌گذاری در دومی یک سرمایه‌گذاری بخش عمومی است. تحت تملک شهرداری می‌ماند و نسل‌های متمادی از آن استفاده می‌کنند.

نقش نظام بانکی ایران واقعاً در این حوزه چه تفاوتی با بقیه جاها دارد؟

در ایران وام مسکن در این سال‌ها بین ۱۰ تا ۳۰ درصد قیمت مسکن را تأمین کرده است؛ بنابراین مردم برای خرید مسکن نیاز به اندوخته عظیمی دارند تا مثلاً یک فرد بتواند ۷۰ درصد قیمت مسکن را خودش فراهم کند. این پدیده در دنیا استثنایی است. بانک مسکن ما قادر نیست تأثیر قابل‌توجهی در خانه‌دار شدن مردم بگذارد. افزایش‌های اندکی هم که داشته دردی را دوا نکرده چون افزایش قیمت مسکن سرسام‌آور است. این اولین معضل است که مبلغ وام تعیین‌کننده نیست. در کانادا و ترکیه و امریکا وقتی بانک فردی را برای گرفتن وام واجد درآمد کافی و باثبات می‌داند بین ۸۰ تا ۹۰ درصد قیمت مسکن را به او می‌دهند. در اردن که کشوری ده میلیونی است هم بانک نزدیک ۷۰ درصد قیمت را وام می‌دهد. بانک‌های ما منابع خود را به تولیدکننده مسکن داده‌اند یا خودشان در سوداگری زمین و مسکن سرمایه‌گذاری کرده‌اند. سؤال این است که وقتی وضع منابع مالی بانک‌ها این است آیا نباید به نظام اجاره‌ای بیشتر توجه کنیم؟ سیاست صاحبخانه شدن و مسکن ملکی در دهه اول انقلاب هم نتوانست همه جمعیت را خانه‌دار کند. باید وجود مستأجران و نظام استیجار شایسته در مملکت به رسمیت شناخته شود. چرا داستان حاشیه‌نشینی پیش می‌آید؟ چون نظام استیجار ما مثل تله است، راه فرار ندارد. در خیلی کشورها چنین تله‌ای برای مستأجران پهن نشده. مردم بعد از مدتی اجاره‌نشینی پولی جمع می‌کنند و ثبات شغل و زندگی پیدا می‌کنند و خانه‌ای می‌خرند یا هیچ‌وقت خانه شخصی نمی‌خرند. مردم در ایران از این تله فرار می‌کنند و به حاشیه شهر می‌روند تا آنجا صاحب سقفی شوند که مال خودشان باشد. مردم اگر سی سال در یک خانه اجاره‌ای هم بمانند نمی‌توانند یک ریال پس‌انداز کنند، حاشیه‌نشینی مولود فقدان یک نظام استیجاری درست است. مولود فرار مردم از تله اجاره‌نشینی است. ما باید این تله را از میان برداریم. راه این است که آنچه از مسکن مهر باقی مانده و توان و امکانات است در مسکن اجاره‌ای ارزان وارد شود. یک نهاد برای مدیریت در شهرداری درست شود و این واحدها در دوره‌های پنج یا ده ساله به خانوارهای جوان اجاره داده شوند. هر شهرداری باید به‌تدریج حدود ۱۵ درصد واحد مسکونی موجود شهر برای اجاره ارزان تهیه کند و در اختیار مستأجران قرار دهد. این ثروت شهرداری است. مثل مسکن مهر نیست که خصوصی شود و برود. مسکن اجاری بخش عمومی در تهران مثل پارک ساعی است که نیم‌قرن پیش‌ساخته شده و امروز هنوز مثل ثروت بین نسلی به مردم تهران و شهرداری خدمت می‌کند. ما به یک ذخیره مسکونی به‌عنوان دارایی شهر نیاز داریم که سرپناه کم‌درآمدها و خانوارهای جوان شهر باشد و نسل به نسل به مردم شهر خدمت کند. معلوم است که این مجموعه‌ها مسائل اجتماعی هم خواهد داشت ولی درمان مسائل اجتماعی هم در آن هست. دنیا توانسته برای این مسائل راه‌حل‌هایی پیدا کند و با برنامه‌های اجتماعی و شهری و کالبدی مناسب آن‌ها را تعدیل کند. اتفاقاً ما از بابت تمرکز جغرافیایی فقر و حاشیه‌نشینی از کشورهای با درآمد مشابه خودمان هیچ‌چیز کم نداریم. تمرکز جغرافیایی فقر باعث می‌شود فقرا در دور باطل بیفتند؛ اما فقر همیشه در دور باطل نیست. چرا خیلی از شهرهای بزرگ و ثروتمند در غرب شمال و جنوب اجتماعی ندارند و در هر ناحیه فقیر و متوسط و ثروتمند هستند؟ چطور در ممالکی که سرمایه‌داری در آن‌ها خیلی قدیمی‌تر و قوی‌تر از ماست شکاف‌های شدید طبقاتی در شهر کمتر دیده می‌شود؟ چون برنامه‌ریزی شهری علیه مکانیسم بازار عمل کرده است و محلات و مجموعه‌های مسکونی مختلط تولید کرده. این دخالت علیه بازار است، چون بازار به سمت یکدست کردن می‌رود.

چشم‌انداز ایران: مرکز آمار می‌گوید در سال ۶۵ نزدیک به ۸۰ درصد از خانوارهایی تهرانی خانه‌دار بودند. سال ۹۵ این آمار در تهران به ۵۴ درصد می‌رسد. خود آقای آخوندی گفته‌اند به‌جز مسکن خالی حدود ۳۰ درصد هم مسکن نامناسب دارند. این یعنی بخش زیادی از شهروندان تهرانی در معرض حذف از شهر هستند. در شهرهای بزرگ دیگر هم این مسئله را می‌بینیم؛ اما در دوره‌هایی این مسائل کنترل شده؛ حتی در جنگ و با درآمد بسیار کم این مشکلات را نمی‌بینیم. در دهه شصت هم آموزش هم بهداشت کیفیت نسبتاً مناسبی دارند و بحرانی نشدند. مسکن هم در آن مقطع اوضاع بدی ندارد. آیا این‌ها ناشی از تفاوت در راه‌حل بود یا دغدغه آن امروز نیست؟

در دهه ۶۰ یعنی از زمانی که سازمان زمین شهری تشکیل شد تا سال ۷۲ یک‌سوم زمین‌های مسکونی زیرساخت را سازمان زمین عرضه می‌کرد. این باعث شد قیمت زمین در تولید واحد مسکونی از ۴۳ درصد در سال ۵۶ به ۲۶ درصد برسد. از طرف دیگر در ده‌ها شهرک حاشیه‌نشین شهرداری خودیار تشکیل شد؛ یعنی این شهرک‌ها به رسمیت شناخته شدند و خدمات شهری دریافت کردند. عرضه زمین ارزان و فروش مصالح ارزان به تعاونی‌ها برای ساخت و به رسمیت شناختن ساخت‌وساز مردم بحران مسکن را با وجود جنگ کنترل کرد، درحالی‌که مهاجرت از شهرهای جنگ‌زده خودش می‌توانست یک بحران مسکن جدی ایجاد کند. همان‌طور که گفتید ایران تجربه مدیریت بحران مسکن را دارد اما به‌جای آموختن از آن و اصلاح آن روی وجوه منفی عرضه زمین شهری بیش از حد تأکید کردیم. تمام سیاست‌مدارهای ما از سیاست‌های اقتصادی و رفاهی دهه ۶۰ بیزار هستند و همه ناکامی‌ها و اشتباهات خود را پای انقلاب و این سیاست‌های رفاهی می‌گذارند، درحالی‌که تنها بخشی از این سیاست‌ها غلط بود. مثلاً هنوز نمی‌دانیم مصادره خانه‌ها و املاک شخصی بسیاری از افراد چرا و چگونه انجام شد یا چرا به‌جای توزیع و خرد کردن املاکی که سازمان زمین بین خانواده‌ها توزیع کرد مکانیسم مالکیت عمومی که بتواند حقوق عمومی را به‌طور بلندمدت بر املاک شهری حفظ کند طراحی نشد. انقلاب هیچ نهاد پایداری در حوزه مسکن شهری به وجود نیاورد. غربال‌کردن بد و خوب آن دهه امروز بیشتر توسط کسانی انجام می‌شود که از خود انقلاب و سیاست‌های مردمی که ملازمه یک انقلاب است روی‌گردان شده‌اند. رویگردانی از مردم در میان همه جناح‌ها وجود دارد. همه گروه‌های سیاسی امروز خودشان را نماینده طبقه متوسط می‌دانند. به نظر آن‌ها این طبقه فرهیخته و مدنی است و بقیه مملکت را می‌توان توی جوی آب ریخت. طبقه‌ای که هیچ صدایی در سیاست‌گذاری‌های کلان ندارد عجیب نیست اگر دنبال رئیس‌جمهوری راه بیفتد که با آن‌همه ثروت نفتی دوره خود منابع بانک مرکزی را برای مسکن مهر خرج می‌کند. سیاست بازآفرینی بافت فرسوده و تجمیع که دولت و شهرداری‌ها به دنبال آن هستند جوابگوی بحران کنونی مسکن نخواهد بود. این تولید در استطاعت گروه‌هایی که در تهران اتاق‌نشین شده‌اند یا به حاشیه آن مهاجرت کرده‌اند نیست. دولت باید دخالت کند چون شهرداری‌ها اگر تراکم نفروشند، منابع اداره امور روزمره شهر را هم به‌سختی دارند. بدون ساخت مسکن اجاری عمومی در شهرهای بزرگ بحران مسکن کم‌درآمدها حل نخواهد شد و برای این کار به قانون و مصوبه تازه‌ای نیاز داریم. جامعه کارشناسی هم باید به‌غفلت خود در توصیه مسکن اجاری ارزان پایان دهد. این تصور که ایران باید به درآمد سرانه بالایی برسد و اقتصاد آن توسعه یابد که بخش عمومی مسکن اجاره‌ای بسازد با شواهد تاریخی نمی‌خواند! آرژانتین کشور ثروتمندی نبود وقتی‌که اولین واحدهای مسکن اجاره عمومی در سال ۱۹۱۰ و بعد از اعتصاب مستأجران در آن ساخته شد. سرمایه‌گذاری در مسکن اجاری ارزان مثل ساخت مدرسه و بیمارستان است که برای آن منتظر رشد و توسعه نمی‌شوند چون خود آن نماد و معنای توسعه است. شمردن مسکن در زمره حقوق بشر معنایی جز این ندارد.