نقدی بر سیاست‌گذاری‌های دولتی در حوزه مسکن در گفت‌وگو با بیت‌الله ستاریان
مهدی فخرزاده: مسکن در ایران وضعیت بسیار عجیبی دارد. از ابتدای انقلاب تا کنون در این حوزه طراحی شده است و نتیجه نداده است. از طرفی کاندیداهای ریاست‌جمهوری وعده‌های بسیاری در حوزه مسکن می‌دادند. شهردار اسبق که خود بیشترین میزان تراکم‌فروشی را داشت از حل فوری بحران مسکن گفت. دکتر بیت‌الله ستاریان عضو هیئت‌علمی دانشگاه تهران و کارشناس مسکن، معتقد است مهم‌ترین عامل بحرانی شدن حوزه مسکن، ورود دولت به این بخش است. ستاریان معتقد است مسکن را باید به دستان تنظیم‌گر بازار سپرد، آنگاه که از حالت بحرانی خارج شد با طرح‌هایی مانند مسکن اجتماعی مقداری آن را کنترل کرد. گفت‌وگو با دکتر ستاریان، مانیفستی در دفاع از بازار آزاد بود و تلاش ما در نشریه چشم‌انداز ایران بر این بود که بتوانیم دیدگاه‌های مختلف در حوزه مسکن را گرد آوریم تا رویکردهای مختلف این حوزه و نگاه‌های متفاوت آن برای مخاطبان چشم‌انداز ایران شرح داده شود.
***
چرا با وجود طراحی‌هایی که در حوزه مسکن شده است، طرح‌های دولتی نتوانسته است پاسخ نیازی که به مسکن وجود دارد را بدهد؟
شکست طرح‌ها ناشی از دو علت عمده است: یکی اینکه مجموعه ساختار حکومتی دولت ما در خصوص مسکن فقر شدید اطلاعاتی دارند؛ یعنی خود مسکن و مسائلش برایشان ناشناخته است. عموماً هم این طرح‌ها از جاهای مختلف کپی‌برداری شده است مثل مسکن اجتماعی، مسکن ویژه، مسکن اجاره به شرط تملیک و مسکن مهر. این‌ها از کشورهایی برداشته شده است که رویکرد ویژه‌ای در اقتصاد دارند و مشکل مسکن را تقریباً حل کرده‌اند. مشکل مسکن در ایران تفاوت‌های بسیاری با آن کشورها دارد. در ایران دهک‌های میانی و حتی میانی بالا هم درگیر چنین مشکلی هستند و به همین دلیل یکی از مشکلات بزرگ اقتصاد ما شده است. در کشورهای دیگر بخشی از دهک‌های پایین نمی‌توانند مشکل مسکن خودشان را حل کنند و به همین دلیل دولت‌ها مداخله می‌کنند. طرح‌هایی مانند مسکن اجتماعی، مسکن شهرداری یا هر نامی ساخته می‌شود یا اجاره می‌دهند یا اجاره به شرط تملیک می‌شود، یا اشکال دیگری از مسکن اجتماعی است. آن‌ها سالانه ۳۰-۴۰ هزار مسکن به تناسب استهلاک خانه‌هایی که قبلاً ساخته‌اند تولید می‌کنند تا مشکل دهک‌های پایین را حل کنند، ولی ما برای مشکلی که بخش بزرگی از جمعیت ما را دربر گرفته است و حتی دهک‌های میانی را با مشکل مواجه کرده، سراغ این طرح‌ها رفته‌ایم. برای همین است که جواب نمی‌دهد. این طرح‌ها برای تأمین چند ده هزار مسکن است و با نیاز یک میلیون واحد مسکونی که بخش خصوصی در همه کشورها به تناسب جمعیتشان در اختیارشان قرار می‌دهد قابل قیاس نیست. مشکل این است که ما الآن یک میلیون واحد مسکونی در سال نیاز داریم ولی ۱۰۰ هزار واحد تولید می‌کنیم. در دو سال گذشته تعداد واحدهای تولیدشده کمتر از ۳۰۰ هزار واحد بوده است.
چه مانعی باعث می‌شود که نتوانیم تولید کنیم؟
مانع کاملاً روشن است؛ اقتصاد ما یک اقتصاد بسته سوسیالیستی است که تمام اقتصاد در ید دولت است و تمام ارکان حکومتی و دولتی ما برای این اقتصاد بسته طراحی شده است
مسکن را که گفتید دولت نمی‌سازد! چطور سوسیالیستی است که هیچ مسکنی در اختیار دولت نیست؟
مسکن و صنعت ساختمان در همه جای دنیا در اختیار بخش خصوصی است. دولت توان چنین کاری را ندارد، اما در ایران چون سیاست‌های بالادستی و ابزار و امکانات طوری طراحی شده که در دست بخش‌های دولتی یا خصولتی قرار بگیرد، این‌ها در اختیار بازار قرار نمی‌گیرد. درواقع باید این ابزار در اختیار بازار باشد تا بگوییم اقتصاد آزاد است. بخش خصوصی در ایران ۹۵ تا ۹۷ درصد از تهیه مسکن را در اختیار دارد، اما ابزار و امکانات در اختیار دولت‌هاست. گاهی تسهیلاتی به بخش خصوصی مرحمت می‌کند که این هم یکی از ده‌ها ابزار مالی است که باید طوری طراحی می‌شد که در اختیار بازار باشد تا بتواند فعالیت کند. بخش خصوصی کشورهای اطراف ما جواب نیازهای جامعه‌شان را می‌دهند، حتی برای همسایه‌های خودشان هم بازار ایجاد می‌کنند، چرا بخش خصوصی ما نمی‌تواند؟ به همین دلایلی که گفتم.
مسئله مسکن در ایران مسئله متفاوت و بزرگ‌تری است. ما انباشت بدهی مسکن بسیار بالایی داریم و مسکن‌های ما دارند به‌شدت فرسوده می‌شوند و از رده خارج می‌شوند و باید جایگزین شوند.
وقتی افزایش خانوارمان و آیتم‌های دیگر را که محاسبه می‌کنیم می‌بینیم سالی یک میلیون واحد مسکونی نیاز داریم. این یک میلیون واحد مسکونی را این اقتصاد نمی‌تواند تولید کند. ما باید اقتصاد را عوض کنیم، این اقتصاد قابلیت تولید این را ندارد، بلکه قادر به تولید یک‌دهم این عدد یا یک‌پنجم این عدد است.
بخش خصوصی می‌تواند؟
آن‌ها هم فعلاً نمی‌توانند. شاکله اقتصادی ما این‌طور است که دولت متولی همه‌چیز است همه منابع، همه درآمدها، بانک‌ها، بانک مرکزی در اختیار دولت است در این اقتصاد قابلیت و پتانسیل و توانایی بخش خصوصی بیش از تولید یک‌پنجم این نیاز نیست. همان یک‌پنجم را که گفتم می‌توانیم هم بخش خصوصی می‌تواند. خود دولت که هیچ نمی‌تواند. باید این اقتصاد باز باشد باید ابزارهای مالی وسیعی در اختیار گرفته بشود تا بتوانیم از این ابزارهای مالی استفاده بکنیم و بخش خصوصی بتواند تولید بکند. مابقی طرح‌های دیگر که در این حاشیه داده می‌شود عموماً کمک است نه اینکه اصل طرح باشد؛ یعنی دولت‌هایی که در دنیا در بخش مسکن ویژه، مسکن اجتماعی، مسکن اجاره به شرط تملیک و مسکن مهر فعالیت دارند، هدفشان گروه خاص و کوچکی است که توانایی تأمین سرپناه ندارند. با این طرح‌ها این مشکل حل می‌شود، نه اینکه بخواهیم مشکل به این بزرگی را با طرح‌های کوچک حل کنیم.
تمام طرح‌هایی که در ایران در حوزه مسکن اجرا شده است دو پیامد داشته: یکی مالکیتزدایی از دولت بوده است؛ یعنی مالکیت زمین از دست دولت بیشتر خارج شده است؛ و دیگری اینکه تمام اجرای این طرح‌ها را پیمانکارهای خصوصی بزرگ اجرا کرده است دولت خودش نه در ایران مالک مسکن است، نه خانه‌ای به کسی اجاره داده است نه زمینی به کسی داده است و فقط این‌ها را واگذار کرده و بخش خصوصی ساخته است؛ یعنی درواقع می‌بینیم خود دولت خیلی در حوزه مسکن کاری نکرده است. اگر می‌فرمایید دولت سوسیالیستی است، شاید از نظر قوانین بگویید، ولی در عمل دولت‌ها اجرا نکردند.
اصلاً نمی‌تواند؛ یعنی هیچ دولتی نمی‌تواند اهم وظایف دولت‌های دنیا در این است که زمین مسکونی تولید کنند؛ یعنی کاربری مسکونی در طرح‌هایشان ببینند و آن را واگذار کنند نباید بیش از این دخالتی داشته باشند.
همین خانه‌های اجاره‌ای هم در ایران نبوده است همان طرح‌های سوسیالیستی که می‌گویید هیچ‌وقت در ایران اجرا نشده است و هیچ نظارتی هم روی اجاره مسکن ندارد.
بله هیچ‌وقت نبوده است چرا؟ چون ما دو نوع صنعت اجاره‌داری داریم. یکی صنعت اجاره‌داری در بخش خصوصی است و ما در این حوزه ۷ میلیون واحد مسکونی داریم. این یعنی یک صنعت اجاره‌داری بسیار قوی و پیشرفته. ۳۰ درصد از خانه‌های ما الآن اجاره‌ای است. قرار نیست همه مالک خانه باشند، قرار است همه سرپناه داشته باشند، ولی مشکل اینجا شده که چون قیمت مسکن بالاست، اجاره‌اش هم بالاست و این اجاره آن‌قدر بالا رفته که گاهی از درآمد روزانه یک نفر خارج شده است. هزینه مسکن باید در سبد خانوار حدود ۱۵ درصد باشد؛ یعنی شما با حدود یک ساعت کار روزانه بتوانید اجاره‌تان را تأمین کنید. مابقی حدود شش ساعت و نیم باید صرف خوردوخوراک و پوشاک و تفریح شود؛ اما در ایران شما حتی اگر هشت ساعت هم کار کنید باز نمی‌توانید فقط هزینه مسکن را تأمین کنید. باید شش ساعت هم کار اضافه انجام دهید تا فقط بتوانید صاحبخانه را راضی کنید؛ چون مسکن گران است.
آنچه شما می‌گویید مربوط به بخش کوچکی از صنعت مسکن است. در کشورهای توسعه‌یافته یک بخش کوچک اجاره‌داری اجتماعی هست. در این خانه‌ها دولت قوانینی دارد. درباره قوانین بین دو فرد دولت هیچ دخالتی ندارد، ولی اگر کسی ناتوان از تأمین اجاره‌اش بود دولت از طریق این مسکن‌ها از او حمایت می‌کند. درواقع نباید انتظار داشت در بخش صنعت اجاره‌ای دولت مداخله زیادی داشته باشد. آنجا بر اساس قانون مدنی باید برخورد شود. این موارد با هم تفاوت دارد. ما می‌بینیم که دولت حتی آن وظایف حداقلی مانند تأمین مسکن اجتماعی را نتوانسته انجام دهد، بعد می‌خواهیم بیاید در کار بخش خصوصی دخالت کند. این امکان ندارد. این دخالت‌ها می‌تواند آسیب بیشتری به اقتصاد مسکن بزند و حتی می‌تواند صنعت اجاره‌داری را از بین ببرد.
فقط در تاریخ اقتصاد دنیا در دوره شوروی بود که دولت مسکن را در اختیار داشت که آن هم نتوانست بیش از ۲۵ تا ۳۰ درصد مسکن را در اختیار بگیرد. باز هم ناچار شد بلافاصله در اختیار بخش خصوصی قرار بدهد. در ایران ۳ تا ۵ درصد در اختیار شرکت‌های دولتی مثل بانک‌ها، شرکت‌های دولتی و شرکت‌های خصولتی است. مابقی در اختیار بخش خصوصی است. حالا بخش خصوصی ما به خاطر اقتصاد سوسیالیستی و بسته‌ای که داریم نتوانسته است یک بخش خصوصی قوی در مسکن باشد، یعنی شرکت‌های معظم مسکنی داشته باشیم که بیایند پنجاه هزار تا، صد هزار تا واحد مسکونی را در اختیار بگیرند و بسازند. ما نتوانستیم انبوه‌ساز داشته باشیم. مثل چین و کشورهای دیگر که بعد تکنولوژی جدید وارد بکنند و بعد توسعه بدهند و بعد تولید را بتوانند به یک میلیون واحد مسکونی برسانند. سازنده‌های ما خرده‌ساز هستند ۱۰ تا ۲۰ تا، ۵۰ تا دیگر ۱۰۰ الی ۲۰۰ تا آن هم نه در سال بلکه ساخت یک واحد، دو سال طول می‌کشد؛ چون خرده‌ساز هستند.
دولت‌ها باید در فکر تولید انبوه‌ساز باشند. در ایران انبوه‌ساز نداریم، خرده‌ساز داریم و همین خردهسازها ۹۵ درصد تولید را در اختیار دارند و بیش از ۳۰۰ هزار تا نمی‌توانند تولید کنند، ولی اگر همین‌ها با استفاده از تشکلات و حمایت‌ها و برنامه‌ریزی بتوانند به انبوه‌سازان قدر و قوی تبدیل بشوند هرکدام از این‌ها بتوانند ۵۰ هزار تا، ۱۰ هزار تا، ۳۰ هزار تا، ۱۰۰ هزار تا در اختیار بگیرند از اول تا انتهای پروژه را پیش ببرند. حتی زیرساخت‌های شهرک را هم خودشان بسازند. این نوع ساختار در اقتصاد ما وجود ندارد. ما نمی‌توانیم یک شهرک را کلاً در اختیار یک شرکت بگذاریم بگوییم شما مسکن بساز بخش‌های مدارس و فضاهای خدماتی و آب و گاز و برق را بکش و بعد حق داری واحدهایت را بفروشی. این شرکت‌ها وجود ندارد و قوانین ما هم این چیزها را ندیده است آن موقع در دنیا این‌ها بودند که مشکل مسکن را حل کردند. این شرکت‌ها هستند که می‌آیند شهرک‌سازی می‌کنند و ما تا این حرف را می‌زنیم برچسب سرمایه‌داری می‌خوریم و می‌گویند شما می‌خواهید مافیای مسکن درست کنید. نتیجه این نوع اتهام‌ها این می‌شود که مسکن‌ساز نداریم و بی‌مسکن می‌مانیم.
این انتظارها از دولت خیلی زیاد است. دولت آب بسازد، برق بسازد، گاز بسازد، نان بدهد، تخم‌مرغ بدهد، گوشت بدهد. این اقتصاد کمونیستی می‌شود و در دنیا منسوخ شده است. ما هنوز داریم با یک طرح منسوخ‌شده در جهان کار می‌کنیم. اگر نمی‌توانیم مشکل ارز، طلا، سکه، مرغ و تخم‌مرغ و مشکلات بسیار فراوان دیگر را حل کنیم، مشکل مسکن که بحرانی اساسی در اقتصاد است ممکن است به این سادگی حل نشود. باید توجه داشت تمام دولت‌ها در طول این چهل و خرده‌ای سال برای خل مشکل مسکن خیز برداشته‌اند، ولی وقتی وارد ماجرا شدند دیدند نمی‌شود و باید همه چیز را عوض کرد. آن هم که نیاز به تصمیم بزرگ‌تری داشت و ناچار مشکل را گردن مافیای مسکن و پلتفرم‌ها و چیزهای دیگر انداختند تا از زیر مسئله فرار کنند.
شما می‌فرمایید دولت فضا را برای مسکن‌سازان تسهیل کند؛ یعنی بتواند رانت ایجاد کند که آن‌ها راحت مسکن بسازند؟
نه. مشکل من در این است که اصلاً دولت نباید رانت داشته باشد، اصلاً دولت چیزی نباید داشته باشد که رانت داشته باشد
ولی اگر حمایت کند رانت محسوب می‌شود.
نه. رانت نیست دیگر حمایت، حمایت است ابزار است ابزار مالی در اختیار کسی گذاشتن دلیل بر دادن رانت نیست. وقتی که اقتصاد رانتی باشد همین تسهیلاتی که به شما می‌دهد رانت محسوب می‌شود. من می‌گویم تا این اقتصاد رانتی از بین نرود؛ یعنی اقتصاد کلاً عوض نشود این مشکل خواهد بود. مطمئن باشید اگر با همین ساختار رانتی جلو برویم مشکل مضاعف خواهد شد. منظورم این است که در این اقتصاد رانتی مطلقاً بخش خصوصی فعال رشد نمی‌کند و بزرگ نمی‌شود. در این اقتصاد یک سرمایه‌داری رانتی کثیف مفسد بالا می‌آید؛ یعنی در حین اینکه ما اقتصاد بسته سوسیالیستی داریم در درون این یک اقتصاد رانتی سرمایه‌داری بزرگ داریم که آن را بالا می‌کشد و بالا می‌رود و فاصله بین طبقات را زیاد می‌کند. من می‌گویم این اقتصاد باید از بین برود.
دولت چرا باید رانت داشته باشد؟ وقتی می‌گویید رانت باید حتماً رانت‌خوار باشد، غیر از این اصلاً معنی ندارد. رانت برای رانت‌خوار است. شما نمی‌توانید رانت ایجاد کنید، بعد به رانت‌خوارها حمله کنید. راه درست‌تر این است که رانت را از بین ببرید. اگر پاک‌ترین آدم را در رأس این اقتصاد رانتی بگذاریم باز هم رانت‌خوارها نفع می‌برند؛ چون رانت ایجاد می‌شود. دولت نفت دارد، گاز، طلا، اورانیوم، معادن و همه این‌ها در دستش است. بانک مرکزی را در اختیار دارد، همه بانک‌ها به نوعی در ید او هستند. بیشتر بانک‌ها دولتی هستند. این‌ها یعنی ایجاد رانت. هر که در این ساختار نزدیک‌تر باشد، مجیزگوتر باشد، بیشتر می‌تواند بهره‌مند باشد. مشکل از بخش خصوصی نیست. بخش خصوصی بسیار باهوش است. آن‌ها می‌دانند با یک دولت رانتی چطور برخورد کنند. وقتی فضا برای رقابت در اختیار او نیست و رانت در اختیارش است، خب همه به همان سمت رانت می‌روند؛ یعنی از روابط استفاده می‌کند، رشوه می‌دهد و ساختار را فاسدتر می‌کند. چنین فرآیندی مشکل بخش خصوصی نیست. تقصیر اقتصاد است که رانت ایجاد می‌کند. در کشورهای توسعه‌یافته دولت جز مالیات در چیزی دست ندارد. نه دلار دست دولت است، نه طلا. اگر طلا هم هست، پشتوانه ارزش پول است. هیچ امضای طلایی هم ندارد. آنجا رانت معنا ندارد و بخش خصوصی باید با خودش کلنجار برود و بعد رشد کند و رقابت کند تا تولید را توسعه دهد.
چطور می‌شود در چین شرکتی پیدا می‌شود که می‌تواند در عرض صد روز ساختمانی صد طبقه بسازد؟ این شرکت با رانت و دولت می‌تواند ایجاد شود؟ به هیچ وجه. این شرکت در رقابت با بخش‌های دیگر اقتصاد رشد کرده و ناچار شده سریع و ارزان و باکیفیت بسازد تا بتواند بازار را در دست داشته باشد. همه کاندیداهای ریاست‌جمهوری در دوران انتخابات می‌گویند ما می‌خواهیم با مفسدان درگیر شویم و فساد را از بین ببریم. اصلاً امکان ندارد در چنین ساختار اقتصادی‌ای فساد از بین برود. این اقتصاد تولید فساد می‌کند. ما باید مدلی داشته باشیم که تولید فساد نکند که رانت‌خوار و فاسد ایجاد شود.
باز تأکید می‌کنم تا زمانی که ساختار اقتصاد را تغییر ندهیم و شاکله آن را عوض نکنیم ما نمی‌توانیم با شعار مشکل مسکن را حل کنیم، حتی اگر متخصص‌ترین اقتصاددان‌های دنیا را جمع کنیم بدون اینکه دست به ساختار اقتصادی بزنیم مطمئن باشید نه می‌توانند مشکل مسکن را حل کنند نه مشکل ارز و نه مشکل تورم را. تورمی که باید ۱ درصد، ۵/۰ درصد در سال باشد ما افتخار می‌کنیم در بهترین دولت‌های ما ۱۵ درصد شده است و الآن ۶۰ درصد است، این یعنی چه؟ ما به ضرب و زور فروش نفت و گاز و همه این‌ها تورم را به ۱۵، ۱۶ یا ۱۸ یا ۲۰ درصد می‌رسانیم، این را یک نوع نادانی در اقتصاد می‌گویند.
قوانین و احکام دینی ما به‌شدت بر مالکیت تأکید دارند در کشورهای توسعه‌یافته قوانین مالک و مستأجر تفاوت‌هایی با ایران دارد و این‌قدر مالکیت‌محور نیست. در عین حال در ایران دولت مالکیت بر مسکن به هیچ وجه ندارد. حتی در این حوزه (مسائل مالک و مستأجر) مداخله به نفع مستأجر هم ندارد. نه قیمت‌گذاری است نه نظارت. این را چطور می‌شود با یک نظام سوسیالیستی تبیین کرد؟
شما در جزئیات دارید بحث می‌کنید. قوانین اسلام این حرف‌ها را می‌زند، ولی دولت مالک نفت و گاز کل کشور است.
ولی مالک مسکن نیست.
اصلاً دولت نباید مالک باشد. درآمد دولت فقط باید مالیات باشد؛ یعنی باید اقتصاد دست مردم باشد. در اسلام هم به‌جز این نمی‌گوید. تازه در نفت و منابع زیرزمینی هم دولت حق انفال دارد؛ یک حق حاکمیتی که فقط باید آن را بگیرد نه اینکه مالکیت داشته باشد. دولت ما هم تاجر است، هم تولیدکننده است و هم دولت است. هیچ جای دنیا این سه تا با هم جمع نمی‌شود. وظیفه دولت امنیت و امور سیاسی کشور است نه تجارت و تولید. وقتی از بین نامزدهای ریاست‌جمهوری انتخاب می‌کنیم، گمان ما بر این است که داریم امور امنیتی و سیاسی را به کسی می‌سپاریم، غافل از اینکه مدیرعامل بیست تا بانک و پنجاه شصت تا پالایشگاه را عوض می‌کنیم. مگر می‌شود با رأی‌گیری مدیرعامل یک بنگاه اقتصادی را عوض کنیم؟ در همه جای دنیا وقتی می‌خواهند مدیرعامل یک پالایشگاه یا بانک را انتخاب کنند، سهامدارانش جلسه می‌گذارند و زبده‌ترین آدم را انتخاب می‌کنند. آن فرد گاهی بیست الی سی سال و حتی بیشتر مدیریت می‌کند و وقتی پیر می‌شود، مشاورانش کنار او هستند و نظارت سهامداران هم با بیلان بنگاه اقتصادی وجود دارد. هر وقت هم نخواهند او را کنار می‌گذارند. ما با تغییر دولت، همه این مدیران را دستوری و از بالا عوض می‌کنیم، چهار سال بعد کل تیم می‌رود و یک تیم دیگر می‌آید! در کدام بنگاه حرفه‌ای در جهان چنین چیزی می‌بینیم؟ این‌طور است که این بنگاه‌ها دارند نابود می‌شوند.
این مدل در دنیا ثابت شده که ناکارآمد است. جواب نمی‌دهد. دولت نمی‌تواند بنگاه‌داری کند، نمی‌تواند اجاره‌داری کند، کار دولت چیز دیگری است.
اینکه بنگاه‌داری نکند درست، ولی مسکن نیاز اولیه انسان‌هاست. آن را که نمی‌شود به دست بازار سپرد. در همه دولت‌ها از طریق قوانینی مثل مالیات بر مسکن‌های خالی دولت در این حوزه‌ها مداخله می‌کند. شما هیچ مداخله‌ای را در این حوزه قبول ندارید؟
این قوانین در همه جای دنیا هست. خیلی هم قوانین پیشرفته و خوبی است. مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر اجاره، همه این‌ها در همه جای دنیا هست و من موافق این‌ها هستم، ولی دقت کنید ببینید مالیات بر خانه‌های خالی چه موقعی حاصل می‌شود؟
در کشورهایی که این قوانین هست، مواقعی می‌رسد که مسکن در سبد خانوار به ۸ درصد یا پایین‌تر می‌رسد؛ یعنی صاحبخانه حساب می‌کند می‌بیند هزینه اجاره‌داری نسبت به اجاره‌ای که می‌گیرد بیشتر یا برابر می‌شود؛ یعنی اجاره مسکن آن‌قدر ارزان شده که برای او ارزش اجاره دادن ندارد و رغبت به این موضوع ندارد. دولت مالیات بر خانه‌های خالی می‌گذارد که حداقل به خاطر این مالیات خانه‌اش را وارد بازار مسکن استیجاری کند. در ایران ما چه نسبتی به این وضعیت داریم؟ فقط یک نفر باید کار کند که صاحبخانه را راضی کند. کجا صاحبخانه می‌خواهد خانه را خالی بگذارد؟ اینکه در ایران خانه خالی داریم یک نوع فرار به جلو و توهم بود.
میانه دهه ۱۳۹۰ اعلام شد حدود ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی در ایران خالی است. این آمار را چگونه می‌شود تحلیل کرد؟
همان موقع به همه دوستان گفتم، وقتی سال ۹۴ برجام بسته شد چندین سال رکود مسکن داشتیم. دقیقاً مطالعه کنید متوجه می‌شوید تمام پروژه‌هایی که دست بخش خصوصی بود در حدود ۶۰ درصد تکمیل شده بود. فضای پس از برجام، این‌ها تا سال ۱۳۹۵ تمام شد و وارد بازار شد. نزدیک به یک میلیون واحد مسکونی در طول پنج سال ساخته شده بود و این‌ها در آمار محاسبه شد. وقتی ما ۲۴ میلیون واحد مسکونی داریم، ضریبی نیز به‌عنوان ضریب خانه‌های خالی و ذخیره وجود دارد که حدود ۱ میلیون و ۳۰۰ هزار واحد مسکونی می‌شود. به این‌ها ضریب خانه‌های خالی و ذخیره می‌گویند و در همه دنیا هست. در تمام شهرهای دنیا ۵ درصد خانه‌های خالی وجود دارد. در شهرهای درحال‌توسعه که به ۸ تا ۱۰ درصد هم می‌رسد. این خانه‌ها تغییر می‌کند؛ یعنی اگر الآن در تهران آمار بگیرند، ۵ درصد خانه‌های خالی وجود دارد، شش ماه دیگر هم آمار بگیرند چنین درصدی به دست خواهد آمد، ولی این ۵ درصد همان خانه‌های شش ماه پیش نیست. هیچ منطقی برای خالی نگه داشتن خانه وجود ندارد و این آمارها اشتباه است. آن سال هم دلیلش همان بود که گفتم.
در کشوری که مسکن بالای ۵۰ تا ۶۰ درصد در سبد خانوار جا دارد و در شهرهای بزرگ تا ۱۰۰ درصد هم می‌رسد، کسی عقلش زایل نشده است بیاید خانه‌ای که معادل حقوق خودش است خالی بگذارد.
در شهرک‌های اطراف تهران زیاد می‌توان این واحدهای خالی را دید.
نه. این مشاهدات ملاک نمی‌شود. این‌ها چشمی است و مثلاً هزارتا خانه جایی دیده می‌شود که خالی است، این‌ها یا در حال واگذاری یا در حال تکمیل یا در انتظار تعمیر و فروش است. این‌ها عددی نمی‌شود. خود وزارت مسکن و شهرسازی خواست این‌ها را معرفی کند، نتوانست بیش از چند ده هزار مسکن خالی بیابد. من مخالف این قوانین نیستم البته این‌ها قوانین بسیار خوبی است و بسیار پیشرفته است، اما مشکل مسکن ما قبل از این‌هاست و مسئله این قوانین نیست. ما سالی یک میلیون واحد مسکونی نیاز داریم که تا این آمار فاصله زیادی داریم. مشکل ما هنوز به این بحث‌ها نیست. ما نیاز به انبوه‌ساز داریم که بتواند چنین کاری را انجام دهد. با این رویکرد هم به جایی نمی‌رسیم.
فرمودید به یک میلیون واحد مسکونی در سال نیاز داریم ولی صد هزار تا ساخته می‌شود؟
ببینید بخش خصوصی ما ۳۰۰ هزار تا بیشتر نمی‌تواند تولید کند. یک پیکی که ما زده بودیم نمی‌دانم سال ۸۶ بود فکر کنم به ۷۰۰ تا ۸۰۰ هشتصد هزار تا رساندیم آن هم در یک شرایط بسیار خاصی بود که پروژه‌ها از قبل مانده بود ولی ما بیشتر از ۳۰۰ هزار تا در سال نمی‌توانیم تولید کنیم. چرا بخش خصوصی نمی‌تواند تولید کند؟ به آن دو دلیلی که گفتم؛ یعنی اقتصاد ما یک اقتصاد بسته است و اجازه حضور ابزارهای مالی برای بخش خصوصی را نمی‌دهد؛ یعنی شما نمی‌توانید از اوراق صکوک و مشارکت و اجاره استفاده کنید، از بازارهای رهنی نمی‌توانید استفاده کنید، فاینانس نمی‌توانید استفاده کنید، سرمایه‌گذاری نمی‌توانید استفاده کنید، از هیچ‌کدام از این‌ها نمی‌توانید استفاده کنید. وقتی از هیچ‌کدام از این‌ها استفاده نمی‌شود یعنی بخش خصوصی به جیب خودش نگاه می‌کند به منبع خودش نگاه می‌کند می‌بیند اگر ۱۰ تا می‌تواند بسازد احتیاطاً ۸ تا می‌سازد ۲ تا می‌گذارد ولی در کشورهای همسایه که اقتصادشان باز است کسی که ۱۰ تا می‌تواند بسازد ۱۰۰ تا می‌سازد چون می‌داند به‌راحتی می‌تواند از این ابزارها استفاده کند و هم سود خوبی ببرد هم راحت و سریع می‌تواند تولید بکند و گیر نکند و به مشکل نخورد. این تفاوت بخش خصوصی ما با بخش خصوصی کشورهای دیگر است.
الآن طبق فرمایش شما اقتصاد ما در بخش مسکن به نوعی اقتصاد بسته و دولتی است.
چهارمین یا پنجمین اقتصاد بسته دنیا هستیم؛ یعنی از چین و کشورهای کمونیستی هم بسته‌تر هستیم.
در چنین اقتصادی مسکن مردم برای بخش بزرگی از اقشار به یک بحران تبدیل شده. الآن به پشت‌بام‌خوابی و اتوبوس‌خوابی و خانه‌های اشتراکی رسیده‌ایم. تا رسیدن به شرکت‌های انبوه‌ساز هم فاصله بسیار است. آیا سیاست‌های میان‌مدت یا کوتاه‌مدت می‌توان برای حل این مشکلات داشت؟ درواقع الآن تنها نهادی که امکان مداخله در مسکن را دارد دولت است. آیا دولت می‌تواند برای این وضعیت چاره‌ای بیندیشد؟
فاجعه اینجاست که در مسئله مسکن به‌اصطلاح لوکالیزه یا محلی است. شما اگر گوشت را بخواهید کنترل کنید، مقداری وارد می‌کنید، بعد به دامداری کمک می‌کنید که خودکفا شود. درباره مسکن نمی‌توانیم بگوییم حالا وارد کنیم تا زیرساخت‌ها آماده شود و بتوانیم بسازیم. حتی اگر قرار باشد شاکله اقتصاد تغییر کند، باز هم راه‌حل موقت و کوتاه‌مدت ندارد. وقتی مسکن نیست یا گران است، کسی که نمی‌تواند تهیه کند ناچار از همان راه‌هایی که گفتید استفاده می‌کند. این‌طور نیست که خانه خالی وجود دارد و کسی رفته چادر زده. تولید مسکن نداریم. همین‌ها باعث می‌شود بخشی از جمعیت به حاشیه شهر برود و در مسکن نامتعارف زندگی کند یا در خانه اشتراکی با خانواده‌های دیگر زندگی کند یا در پشت‌بام زندگی کند. این مشکل فقط در مسکن نیست، در همه صنایع این مشکل را داریم. دلیل اصلی ماجرا هم این است که اقتصاد ما تولیدی نیست. اقتصاد ما دولتی و رانتی است. حالا مرحوم رئیسی می‌رفتند برخی از کارخانه‌های ورشکسته را احیا می‌کردند و مثلاً چند هزار کارگر آن‌ها که بیکار شده بودند، سر کار برمی‌گشتند، اما این کار چه فایده‌ای دارد؟ باز هم چند سال دیگر همان بلا سرش خواهد آمد. دلیلش آن است که شما ساختار بانک را اصلاح نکرده‌ای. اینکه ما راه بیفتیم و یکی‌یکی کارخانه‌های ورشکسته را راه بیندازیم، یعنی ریشه مشکلات را درنیافته‌ایم. علت ورشکستگی این واحدها در نظام بانک و قوه قضائیه و خدمات دولتی است. اگر این‌ها اصلاح شود، خودبه‌خود تولیدی‌ها راه می‌افتند و نیاز نیست این همه تلاش و هزینه کنند.
ما در ایران یک تولیدکننده قدر به نام دولت داریم که بدنه‌اش رقیب مردم است. امضای طلایی در دست مدیران دولت است و آن‌ها می‌توانند امضا را به هر کسی بدهند. دولت ابزار تجارت و صنعت را زمین بگذارد، می‌بینیم صدها کارخانه شروع به راه افتادن می‌کنند و همه‌جا را تسخیر می‌کنند.
تا قبل از آن حتی قیمت‌گذاری دولت یا نوعی از نظارت هم نمی‌تواند جواب بدهد؟
دستوری اگر قیمت‌گذاری شود چه اتفاقی می‌افتد؟ موجر توافق‌هایی پنهان با مستأجر می‌کند و تعهدهای سخت‌تری از او می‌گیرد. نظارت را بیشتر کنند که این‌طور نشود، ملکش را اجاره نمی‌دهد! چرا وقتی قیمت ملک ۳ برابر شده فقط ۲۰ درصد اجاره را افزایش دهد؟ این‌طور شود صنعت اجاره‌داری که سال‌ها طول کشیده تا قوی شده نابود می‌شود.
سپاس از صرف وقت شما.
