نقد سیاست‌های اخیر در بازار مسکن در گفتوگو با محمود اولاد
مسکن چالش امروز اکثریت مردم کشوراست؛ خرید خانه برای بسیاری آرزو شده و اجاره‌بها نیز کمر اجاره‌نشینان را خم کرده است. این مشکل چرا به وجود آمده و چگونه باید برای حل آن اقدام کرد؟ این موضوعی است که در شماره قبل چشم‌انداز ایران بررسی آن را آغاز کردیم. در این شماره نیز با محمود اولاد، اقتصاددان و پژوهشگر حوزه اقتصاد شهری، به گفتوگو نشستیم. وی با تأکید بر اینکه وضعیت بازار مسکن نتیجه سیاست‌گذاری نادرست شهری و متأثر از وضعیت کلان کشور است، معتقد است راه‌حل‌هایی مانند مالیات بر خانه‌های خالی یا تمدید خودکار قرارداد اجاره راهکار وضعیت امروز نیست و باید متناسب با عوامل ایجادکننده مشکل راه‌حل پیشنهاد داد. متن گفتوگو با ایشان را در ادامه می‌خوانیم.
در بحث چالش مسکن صاحب‌نظران تحلیل‌های متفاوتی از موضوع دارند و راهکارهای متفاوتی هم ارائه می‌دهند. در برخی تحلیل‌ها گفته می‌شود وضعیت مسکن در ایران دچار شکست ساختاری در بازار شده است؛ به این مفهوم که عرضه و تقاضا در مسیر متفاوتی حرکت می‌کنند. عموماً عرضه به سمت منازل لوکس و متراژ بالا رفته است، درصورتی‌که قدرت خرید جامعه به‌اندازه‌ای کاهش یافته که تقاضا برای خانه‌ای در حد سرپناه دارد. آیا شما این تحلیل را در بازار مسکن ایران قبول دارید؟
صحبت‌های شما تا حدودی درست است. در حال حاضر بیشترین تقاضایی که وجود دارد برای واحدهای کوچک‌مقیاس است، ولی آنچه ساخته می‌شود واحدهای بزرگ‌مقیاس است، حتی از نظر مکانی و جغرافیایی هم آن چیزی که ساخته می‌شود در مناطق شمال شهر است، ولی آنچه نیاز است در جنوب شهر است یا خانه‌هایی که در حال حاضر لوکس ساخته می‌شوند، درحالی‌که خانه‌های معمولی مورد نیاز است اما باید ببینیم علتش چیست و چرا این معضل رخ داده است. وقتی که به علت نگاه می‌کنیم، به برخی ضوابط و قوانینی می‌رسیم که عملاً باعث شده حاشیه‌سود ساخت‌وساز در مناطق خاص یا برای قشر خاص یا نوع خاصی از مسکن بسیار بیشتر از ساخت‌وساز متداول باشد. یکی از این ضوابط طرح جامع و تفصیلی شهر تهران است که طرح جامع در سال ۱۳۸۶ و طرح تفصیلی سال ۹۰ ابلاغ شد. در این طرح مناطق مختلف شهر پهنه‌بندی شده بود و مشخص می‌کرد کجا چندمرتبه و کجا بلندمرتبه باشد، اما متأسفانه ساختار مالی شهرداری متناسب با این طرح جامع نهادسازی و قائده‌مند نشد. در نتیجه فروش مازاد تراکم (پولی که بابت تفاوت تراکم پایه و تراکم مجاز گرفته می‌شود)، به‌گونه‌ای بود که ساخت‌وساز را در مناطق شمالی پرسودتر می‌کرد. آن زمان دفترچه قیمت منطقه‌بندی طوری بود که مثلاً برای شمال شهر به ازای هر یک مترمربع تراکم یک میلیون تومان عوارض گرفته می‌شد، در جنوب شهر به ازای هر مترمربع تراکم حدود ۵۰۰ هزار یا ۷۰۰ هزار تومان گرفته می‌شد که خیلی تفاوتی نداشت اما حاشیه‌سود در شمال شهر بیشتر بود. کسی که یک مترمربع اضافه‌تراکم می‌گرفت و می‌ساخت ۱۳ میلیون نصیبش می‌شد (به قیمت سال‌های ۹۲-۹۳)، در جنوب تهران ۵۰۰ هزار تومان. این باعث می‌شد سرمایه‌گذاران به سمت شمال شهر بروند که سودآوری‌اش بیشتر است. مورد دیگر ضوابط و مقرراتی است که برای پارکینگ و تأمین پارکینگ گذاشته می‌شود. فرض کنید می‌خواهید در زمینی دویست متری آپارتمانی پنج طبقه بسازید. می‌توانید انتخاب کنید که پنج واحد ۱۱۰ یا ۱۲۰ متری بسازید یا ده تا واحد ۵۵ متری، اما اگر ده واحد ۵۵ متری باشد، بایستی ده پارکینگ تأمین کرد، ولی پنج واحد ۱۱۰ متری، پنج پارکینگ نیاز دارد. موضوع دیگر این است که در مناطق جنوبی قطعات زمین به شکل کوچک و ریزدانه است، حتی اگر تجمیع هم بکنند، تجمیع دو پلاک و سه پلاک کافی نیست و زمین درنهایت به ۲۰۰ و ۳۰۰ متر می‌رسد، مگر اینکه حجم‌های بزرگ (ده یا بیست پلاک) را تجمیع کنیم که این هم کار خیلی سختی است. درنتیجه اینکه زمین به هزار متر و ۲ هزار متر برسد تا بتوان واحدهای بیشتر با متراژ پایین‌تر ساخت و پارکینگ هم تأمین شود بسیار مشکل است. در جنوب تهران به ازای هر ۲ واحد یک پارکینگ باید تأمین شود، اما تأمین همین هم با توجه به عرض پایین معابر و تراکم بالا و کوچک بودن قطعات، منجر به واحدهای بزرگ‌تر می‌شود.
هدف من از ارائه این مثال‌ها این است که بگویم این قضیه ربطی به بازار ندارد، یعنی دلیل جدایی عرضه و تقاضا بازار نیست. سرمایه‌گذاران می‌فهمند که مردم واحد کوچک می‌خواهند، اما قاعده‌گذاری ما موجب می‌شود که آن‌ها واحدهای بزرگ‌تر بسازند، چه ضوابط تفصیلی و چه ضوابط عادی در این تصمیم مؤثر هستند، حتی وقتی جلوتر می‌آییم ضوابطی مانند آتش‌نشانی، ضوابط پله فرار، تمام این ضوابط دست‌به‌دست هم می‌دهند که مانعی شوند برای ساخت واحدهای کوچک‌تر که تقاضای مردم است. بحث دیگر این است که برخی از مردم ایده‌آلی فکر می‌کنند و از واقعیت‌های جامعه دور می‌شوند. مثلاً وقتی گفته می‌شود مردم خانه‌های ۲۵ متری یا ۳۰ متری بخرند صدای اعتراض بلند می‌شود که ای وای مردم بدبخت شدند. اینکه مردم بدبخت شدند یا فقیر شدند داستان دیگری است و باید ببینیم چرا مردم فقیر شدند، چه فاجعه‌ای رخ داده که فقیر شدند و باید از افراد دیگری پاسخ بخواهیم، ولی در حال حاضر مردم خانه می‌خواهند و در توانشان نیست که خانه ۱۰۰ متری یا ۸۰ متری بخرند، حتی با وام هم نمی‌توانند، چون اقساط آن ماهی ۱۰ میلیون تومان است و شخص اصلاً حقوقش ۱۰ میلیون تومان نیست که بتواند از عهده این کار بربیاید. مجبوریم سراغ متراژ پایین برویم. هیچ‌کس دوست ندارد خودش یا همشهریانش در واحدهای تا این حد کوچک زندگی کنند، ولی وقتی چاره‌ای نیست باید به همین بسنده کنیم.
در حال حاضر با دو چالش مواجه هستیم: یک چالش بحث خرید مسکن است که شاخص قدرت خرید نشان می‌دهد سال‌به‌سال قدرت خرید مردم کمتر شده است و بحث دیگر که ملموس‌تر است بحث اجاره مسکن است که فارغ از اینکه شما قدرت خرید دارید یا نه گزینه اجاره نیز برای خیلی از خانواده‌ها دور از دسترس شده است. طبق نظر شما در بحث خرید مسکن می‌توانیم به سمت خرید واحدهای کوچک‌مقیاس برویم که سودآوری را هم بیشتر بکند، اما در حوزه اجاره مسکن چطور؟ آیا وضعیت اجاره‌بها هم نتیجه همین قوانین ساخت‌وساز و اثر آن بر عرضه و تقاضاست یا از عوامل دیگری تبعیت می‌کند؟
عوامل متعددی وجود دارد و نمی‌شود فقط به یک عامل بسنده کرد. مهم‌ترین عامل این است که ما در ساختار اقتصاد کلان، سالیان سال است که هم تورم‌های بالا داریم و هم از طرف دیگر رشد اقتصادی صفر و منفی داریم. رشد اقتصادی صفر و منفی، یعنی درآمد سرانه به‌شدت کاهش می‌یابد، چون جمعیت افزایش پیدا می‌کند و اگر رشد اقتصادی را منهای رشد جمعیت بکنیم، رشد سرانه منفی می‌شود. مرکز پژوهش‌های مجلس هم گفته در سال‌های ۹۰ تا ۹۸، ۳۴ درصد از درآمد سرانه حقیقی کاهش پیدا کرده است. پس از یکسو قیمت بالا می‌رود از سوی دیگر درآمد هم به‌شدت پایین می‌آید. وقتی می‌گوییم شاخص دسترسی به مسکن به‌شدت بالا رفته، فقط به این دلیل نیست که صورت کسر، یعنی قیمت رفته بالا، بلکه مخرج کسر یعنی درآمد هم به‌شدت کاهش پیدا کرده است. پس ما در اقتصاد کلان مسئله اساسی تغییر مداوم و رشد اقتصادی منفی و مسئله تورم را داریم. این دو بحث باعث شده که قدرت خرید عملاً پایین بیاید. وقتی قدرت خرید پایین بیایید، افراد چیزی را که عرضه شده است نمی‌توانند بخرند. هم‌زمان تورم موجود در بخش مسکن هم ایجاد می‌شود. شما نمی‌توانید انتظار داشته باشید که قیمت همه کالاها بالا برود ولی قیمت مسکن بالا نرود. شما مسکن را به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای در نظر بگیرید؛ وقتی دلار بالا می‌رود، طلا و سکه بالا می‌رود، نمی‌توان انتظار داشت قیمت مسکن افزایش نیابد. رشد قیمت این کالاهای سرمایه‌ای تقریباً به یک اندازه بوده است و تفاوت جزئی دارند.
بحث دیگر شکاف طبقاتی گسترده‌ای است که به وجود آمده است. این شکاف به‌ویژه در دهک ده مشخص است. اخیراً در بحث یارانه‌ها دیدیم که کارمندان دولت هم در دهک ده قرار گرفتند، یعنی درآمد ۱۰، ۲۰ میلیون تومان دهک ده محسوب می‌شود. هرچند اعتراض هم شد که آن‌هایی که میلیاردی درآمد دارند چه دهکی هستند. درواقع آن‌ها که میلیاردی درآمد دارند ۲ درصدند. نکته مهم شکست عظیمی است که بین ۲ درصد و بقیه است. ۲ درصدی که درآمدش چند میلیارد در ماه است و درآمد گروه بعدی یک‌مرتبه می‌شود زیر ۱۰۰ میلیون، یعنی بین ۱۰۰ میلیون و چند میلیارد کسی نیست و این یک شکاف عمیق است. نشانه‌های این شکاف را در بسیاری موارد می‌توانید ببینید. مثلاً در بازار خودرو، بین خودروهای زیر هفتصد هشتصد میلیون تومان تا بالای چند میلیارد یک گپ وجود دارد و نمی‌توانید در این بازه قیمتی خودروهای متنوعی پیدا کنید. خانه هم همین‌طور، شما خانه‌هایی دارید چند صد میلیارد و چند هزار میلیارد، بعد یک خلأیی هست تا زیر صد میلیارد. یا مثلاً منطقه یک و دو خانه‌ها بالای دویست متر و سیصد متر که دویست سیصد میلیارد تومان قیمت آپارتمان است، ولی کمی که پایین‌تر می‌آیید قیمت‌ها زیر سی چهل میلیارد می‌شود. این شکافی است که در دهک‌بندی‌های‌مان داریم. نتیجه اینکه این ۲ درصد اصلاً قشر متفاوتی است، حتی عرضه و تقاضایش هم چیزهای دیگری است. برای این قشر هم خانه ساخته می‌شود، هم کالا تولید می‌شود و درآمدش را هم دارد. حالا اینجا برای گروه‌های پایین‌تر، ۹۸ درصد بقیه، نوع تقاضا و قدرت خریدشان به‌شدت در حال کاهش است. فرقی هم نمی‌کند چه کسی که درآمد بیست‌میلیونی دارد و در دهک ده است و چه کسی که درآمد سه چهارمیلیونی دارد و در دهک سه و چهار است، همه در روند فقیر شدن هستیم و برای همین است که به دهک نهمی هم یارانه تعلق می‌گیرد. افراد وقتی فقیر می‌شوند، شروع می‌کنند به حذف برخی نیازهایشان، مثلاً اگر سالی دو دست لباس می‌خریدند، یک دست می‌خرند یا رستوران نمی‌روند. با مسکن هم همین کار را می‌کنیم، اگر منطقه دو سکونت داشتیم حالا یک منطقه پایین‌تر می‌آییم، کیفیت مسکنمان را کاهش می‌دهیم که بتوانیم بخریم. وقتی قدرت خرید به آن دهک‌های خیلی پایین رسید، دیگر نمی‌توانند در داخل شهر مسکن تهیه کنند و یا به خارج شهر می‌روند یا به اجاره‌نشینی رو می‌آورند. پس تقاضا برای اجاره بالا می‌رود، اما بنا به همان دلایلی که قبلاً صحبت کردیم در عرضه چنین اتفاقی نمی‌افتد. همه این‌ها باعث می‌شود عرضه محدود و تقاضا زیاد باشد. در حال حاضر تقاضاکننده اجاره بالا رفته است، چون فرد نتوانسته خانه بخرد و به اجاره‌نشینی رو آورده است. عرضه اجاره هم کم است، نرخ اجاره بالا می‌رود، پس کیفیت اجاره‌نشینی‌اش پایین‌تر می‌آید. کسی هم که در جنوب شهر بود به حاشیه و اطراف شهر رانده می‌شود یا کارتن‌خواب و اتوبوس‌خواب می‌شود و الی‌آخر.
ریشه اصلی این مشکلات هم در اقتصاد کلان ماست. رشد منفی اقتصادی، شکاف عمیق طبقاتی که بین آن دو گروه وجود دارد و تورم افسارگسیخته‌ای که داریم این‌ها درمجموع باعث شده‌اند که وضعیت مسکن ما به اینجا برسد.
پس طبق صحبت‌های شما مشکلاتی که در بازار در مسکن وجود دارد به‌نوعی غیربازاری است و ریشه آن را یا باید در قواعد و مقررات دید یا در وضعیت اقتصاد کلان. حال سؤال این است که اگر مشکل در خود بازار مسکن نیست سیاست‌هایی مانند مالیات بر خانه‌های خالی که تمرکزش بر حوزه بازار مسکن است آیا سیاست مناسبی است؟ اگر مناسب است آیا ضوابط اجرایی‌اش وجود دارد؟ و اینکه سطح تأثیرگذاری چنین سیاستی چقدر است؟
وقتی که ما ریشه و دلیل اصلی قضیه را درک نکنیم، با چنین مسائلی هم روبه‌رو می‌شویم. من قبلاً هم مطرح کرده‌ام که خانه خالی توهمی بیش نیست و اصلاً خانه خالی وجود ندارد که بخواهید مالیات وضع کنید. آن موقع گفتند ۲.۵ میلیون واحد مسکونی مازاد وجود دارد که ۵۰۰ هزار تا در تهران است. آن ۵۰۰ هزار تا کجای تهران است؟ با توجه به حجم ساخت‌وساز بین سال‌های ۸۶ تا ۹۴ در تهران ۴۰ درصد پروانه‌های ساخت‌وساز در مناطق ۱ و ۲ و ۳ و ۲۲ بوده‌اند. مناطق جنوبی ۱۶ تا ۲۱ مجموعاً زیر ۱۰ درصد ساخت داشته‌اند. پس حجم ساخت‌وساز در بالای شهر بیشتر است. شما می‌گویید «برج‌های خالی در تهران» برجی که برای آن دو دهک اول ساخته شده و چند صد میلیاردی است. فرض کنیم شما از آن‌ها مالیات خانه خالی هم بگیرید و فرد مجبور شود خانه را عرضه کند و خالی نماند و درنتیجه قیمت خانه‌ای که مثلاً هزار میلیارد تومان است در یک فرض محال به نصف کاهش یابد و به ۵۰۰ میلیارد تومان برسد. آیا کسی از آن ۹۸ درصد توان خرید این خانه را دارد؟ اصلاً بگوید خانه هزار میلیاردی را ۲۵۰ میلیارد می‌دهم، باز کسی می‌تواند بخرد؟ اینجا آن شکافی که در مورد آن صحبت کردیم خودش را نشان می‌دهد. علاوه بر این بخش عمده‌ای از این خانه‌های خالی، مسکن مهر در هشتگرد و پرند است که یا دست خود شرکت‌های عمران است که خالی مانده و مشتری پیدا نکرده است یا مشتری خریده ولی شهریت ندارد که برود آنجا سکونت کند. در عمل هم این سیاست نتیجه‌ای نداشت.
در دنیا هم مالیات برای خانه خالی با هدف کنترل بازار مسکن وجود ندارد. اگر مالیات بر خانه خالی وجود دارد در مقیاس محلی است نه کشوری، مثلاً یکی دو شهر در کاناداست نه کل کانادا و مالیات هم مالیات شهری است و به شهرداری می‌رسد. این مالیات را برای چه می‌گیرد؟ برای بهبود فضای شهری. فرض کنید در نقاطی از تهران حتی اگر خانه متری یک میلیون تومان هم باشد کسی حاضر نیست آن را بخرد، چون بافت محله‌اش مناسب نیست و به‌قدری بزه دارد که شایسته زندگی کردن نیست. چنین مواردی در همه جای دنیا هم هست. یا مثلاً مالک وقتی می‌بیند که بازسازی این ساختمان خرج خیلی زیادی دارد و می‌تواند با قیمت ارزان‌تر یک زمین ۳۰۰ متری در حاشیه شهر بخرد و یک خانه ویلایی بسازد. در نتیجه خانه را رها می‌کنند و به مناطق دیگر شهر می‌روند. در واقع مناطق قدیمی شهر به دلیل هزینه بالای نوسازی، رها شده و محلات جدیدتر شکل می‌گیرند. ما هم داریم، خالی شدن محلات قدیمی اطراف بازار تهران مثلا. این مالیات وضع‌شده برای اینکه این خانه‌ها رها نشوند. در هیچ جای دنیا این‌طور نیست که خانه نوساز ساخته شود و خالی بماند. این را فقط در ایران می‌توانید ببینید که برج را بسازند و خالی نگهش دارند. برای همین مالیات بر خانه خالی در دنیا اصلاً فلسفه‌اش چیز دیگری بود. در ایران هم همان‌طور هم که گفتیم نه اثر دارد، نه درست است، نه ضمانت اجرایی دارد و نه کارایی. نه‌تنها هیچ منبع درآمدی‌ای برای دولت ندارد، کلی هم هزینه پیگیری دارد. اکثر سیاست‌ها به‌کلی غلط است. تا سیاست‌های مسکن در سطح کلان اصلاح نشود اتفاق مثبتی رخ نخواهد داد.
سیاستی اخیراً مطرح شد که قراردادها خودبه‌خود تمدید شود و از یک درصدی بیشتر افزایش برای اجاره نداشته باشیم. یک بخشی از این سیاست مشکلات اجرایی دارد چون در ایران خیلی مرسوم است که بعد از سال اول افراد قرارداد محضری نمی‌بندند و ثبت رسمی نمی‌شود، حتی اگر این مشکل اجرایی را هم کنار بگذاریم، آیا این سیاست صحیح است؟ با توجه به اینکه در کشورهای دیگر هم ضوابطی برای افزایش نرخ اجاره وجود دارد، شاید به این دلیل که امنیت مسکن را برای اجاره‌نشین‌ها هم فراهم بکند. درواقع صاحب‌خانه نمی‌تواند به هر دلیلی مستأجر را تغییر دهد، حتماً باید به دلیل خاص و قانونی باشد. اجاره هم در یک محدوده خاصی می‌تواند افزایش یابد. آیا به نظر شما این سیاست در ایران، فارغ از بحث اجرایی بودنش که می‌تواند عملی بشود؟ یعنی لازم است که یک دست کنترل‌گری بیاید قیمت‌ها و اجاره‌ها و تمدید قراردادها را کنترل کند و آیا در صورت امکان‌پذیری ضوابط اجرایی‌اش را می‌توان مهیا کرد؟
من هم از شما سؤالی دارم. در برخی از این کشورها که می‌فرمایید برای کنترل اجاره چنین ضابطه‌هایی دارند، آیا آن‌ها هم سیستم اجاره‌دهی‌شان مثل ماست یا اینکه خیلی حرفه‌ای و از طریق شرکت‌هاست؟ آیا آن‌ها هم برای تأمین مالی خرید مسکنشان خانه اجاره می‌دهند؟ می‌دانید که در ایران وقتی می‌خواهید خانه بخرید اگر مقداری پول کم داشته باشید، بنگاه‌دار به شما پیشنهاد می‌دهد که خانه را رهن بدهید و آن مقدار رهن را به‌عنوان تأمین مالی خرید مسکن در نظر می‌گیرند. جایی در دنیا می‌شناسید که برای خرید خانه، روی پول رهن خانه حساب بکنند؟
نه!
پس سیستم اجاره دادن خانه در ایران، سیستم اجاره‌دهی حرفه‌ای نیست، خیلی ابتدایی است. بخش عمده اجاره‌ها هم برای تأمین مالی است. نکته مهم دیگر این است که کشورهایی که شما می‌فرمایید نرخ تورم‌های مثل ما ندارند. حتی فرض کنیم که افراد و شرکت‌هایی حرفه‌ای اجاره‌داری می‌کنند و درآمدشان از همین راه است، می‌توانند بگویند شما حق ندارید درآمدتان را اندازه تورم زیاد کنید. اینکه تورم ۴۰ درصد است و حقوق‌ها ۱۰ درصد زیاد شده‌اند، خودش محل بحث است و عجیب است که به جای اینکه مطالبه از دولت باشد که در مقابل تورم ۴۰ درصدی، افزایش ۱۰ درصدی است، یا مطالبه اینکه اصلا چرا باید تورم ۴۰ درصدی داشته باشیم، انتظار داریم دیگران متناسب با تورم افزایش ندهند، وقتی به تناسب تورم درصدی به حقوق کارمندان و کارگران اضافه می‌شود، بعد بگوییم اجاره‌داران حق ندارید درآمدتان را به تناسب تورم بالا ببرید. کدام‌یک از کشورها چنین چیزی را دارند؟ در کدام‌یک از این کشورها ساختار عرضه و تقاضایشان با همین مشکلی که ما داریم مواجه است، یعنی عرضه یک چیز است تقاضا چیز دیگری است. در کشور ما تقاضای وحشتناکی هست ولی عرضه برایش اصلاً وجود ندارد. دو سه روز پیش در تلویزیون برنامه‌ای دیدم که شخصی خیلی فداکارانه کار خیری انجام داده بود که خیلی هم ارج داشت ولی می‌خواهم مسئله را بشکافم که این کار جدای از ارزشمندی فردی چه اثرگذاری دارد. در آن گزارش شخصی خانه سه‌واحدی داشته، در یک واحد خودش سکونت داشته و دو واحد دیگر را یازده سال بود که به صلوات اجاره داده بود. بعد یک ساختمان چهار پنج واحدی هم داشته که آنجا را هم به صلوات اجاره داده بود. یک کار انسانی و خیر، اما او حرف جالبی زد و گفت ۶۰ نفر در نوبت‌اند که این آقا خانه‌اش را به آن‌ها بدهد. حالا ۶۰ نفر خبر داشتند، ولی شما فرض کنید در تهران یک ملت بفهمد که کسی هست که خانه‌اش را به این شیوه اجاره می‌دهد، چند هزار نفر صف می‌بندند و چقدر احتمال دارد که در آن صف به انواع فساد دست بزنند یا به دلال پول بدهند که مثلاً نوبتش اول بشود. می‌دانیم که در پیوند قلب و کلیه و کبد هم حضور دلال‌ها چه فاجعه‌ای آفریده است، این هم مثل همان می‌شود. می‌خواهم بگویم وقتی شما ساختار عرضه و تقاضایتان مشکل دارد، نمی‌توانید بگویید ای مردم انصاف داشته باشید و اجاره را کمتر بگیرید؛ البته انصاف که دارند، ولی قیمت‌ها بالا می‌رود. شما فرض کنید موبایل می‌فروشید، به شما بگوییم موبایل را به نصف قیمت بده، چرا به نصف قیمت نمی‌فروشی؟! انصاف داشته باش. انصاف یعنی اینکه شما به حقتان قانع باشید و حقتان را بازار تعیین می‌کند. اینجا طرف خانه‌اش را سال گذشته ده میلیون اجاره داده و امسال می‌گوید بیست میلیون تومان. لابد کسی با بیست میلیون تومان اجاره می‌کند که این هم بیست میلیون اجاره می‌دهد، وگرنه می‌ماند روی دستش و مجبور می‌شد پایین‌تر بدهد. پس تقاضا با همان قیمت‌ها وجود دارد. نظام عرضه و تقاضا این‌گونه است که شما می‌خواهید موبایلتان را بفروشید، قیمت واقعی موبایل شما ۱۰ میلیون است، بازار موبایل هم وجود ندارد و تنها فروشنده شمایید. می‌گویید ۲۰ میلیون تومان. ده نفر می‌گویند می‌خواهیم. می‌گویید ۳ میلیون، پنج نفر می‌گویند می‌خواهیم. شما ۴۰ میلیون هم بگویید یکی دو نفر هستند که بخواهند. حالا شما همین موبایل را بگویید که نه آن مبلغ انصاف نیست، من می‌خواهم ۱۰ میلیون بفروشم، به آن ده نفر اولیه ده نفر هم اضافه می‌شود که این را از شما بخرند. درواقع تقاضا به‌شدت بالا می‌رود، ولی عرضه همان است. دعوا و فساد اتفاق می‌افتد. در بازار مسکن هم همین است. وقتی عرضه واحد مسکونی کم است، تقاضا زیاد است. قیمت هم علی‌رغم اینکه بالا می‌رود، هنوز خواهان دارد، یعنی با آن قیمت‌ها می‌تواند اجاره بدهد. حالا شما می‌گویید که حق نداری ۲۵ درصد بیشتر به قیمت اضافه کنی. اتفاقی که می‌افتد، یکعده از عرضه‌کنندگان منصرف می‌شوند. می‌گویند چرا خودمان را در دردسر بیندازیم، اجاره ندهیم بهتر است. یکعده کسانی که نتوانسته بودند اجاره کنند و به شهرهای اطراف رفته بودند، الآن می‌بینند که با ۲۵ درصد افزایش می‌توانند در تهران زندگی کنند، پس برمی‌گردند تهران، یعنی تقاضا را دوباره به تهران برگرداندید. شکاف عرضه و تقاضا بیشتر هم شد. چه اتفاقی می‌افتد؟ فساد رخ داده است. یا صاحب‌خانه می‌گوید، مثلاً در برگه بنویس مبلغ اجاره آنقدر، ولی شما باید سفته بدهی، آنقدر هم اضافه‌تر بدهی و صدایت هم درنیاید. مالیات هم هر چه تعلق بگیرد خودت باید پرداخت کنی. صاحبان خانه راهش را پیدا می‌کنند که چطور این هزینه‌ها را به گردن مستأجر بیندازند. درنتیجه هزینه مبادلاتی مستأجر بالا می‌رود. مدام باید از این بنگاه به آن بنگاه بگردد. چون عرضه کم شده و فایل‌های موجود را هم به هر کسی نشان نمی‌دهند؛ یعنی این نکات به ضرر اجاره‌نشین تمام می‌شود.
شما مشکل اصلی را عرضه می‌دانید و می‌گویید مشکل تا زمانی است که عرضه متناسب با تقاضا نشود ولی قضیه اینجاست که ما یک جایی با وسیله‌ای مثل موبایل روبهروییم که گزینه‌های متنوع دارد و شما می‌توانید بر اساس بودجه خود یک موبایل ارزان بخرید و کارتان را راه بیندازید یا بگویید خیلی از کارهایم را می‌برم جای دیگر انجام می‌دهم، یعنی امکان جایگزینی دارید، ولی زمانی هست که ما در مورد حداقل معاش‌ها صحبت می‌کنیم مانند مسکن و غذا حتی اگر فرض کنیم که همین امروز حاکمیت به این عقلانیت برسد که برجام را بپذیرد، انتظارت تورمی تعدیل بشود، چرخ اقتصاد بچرخد، موانع قانونی عرضه متناسب با تقاضا حل شود حداقل شش هفت سال زمان می‌برد که تأثیراتش را در حوزه مسکن ببینیم. در این شش هفت سال ما با مشکلات افزایش حاشیه‌نشینی مواجه می‌شویم، بسیاری با این خط فقر نابود شده‌اند. راه‌حل کوتاه‌مدت چیست؟ من قبول دارم که باید به دست بازار سپرد، ولی در وضعیتی مثل وضعیت جنگی شما ممکن است که کوپن هم بدهی، چون می‌گویید که در حال حاضر زنده بودن این آدم برایم مهم است. الآن شاید نظر شما این باشد که نه ما در وضعیت مسکن به این مرحله نرسیده‌ایم و آنقدر بحرانی نیست ولی اگر بحرانی باشد در کوتاه‌مدت چه روشی می‌توان پی‌ریزی کرد که فشار کمتر بشود؟
من یکی دو سال پیش محاسباتی کردم که نشان می‌داد با نرخ رشد ۸ درصد، ۱۴ سال طول می‌کشد که برسیم به درآمد سرانه سال ۹۰؛ یعنی از همین فردا برجام به نتیجه برسد و روابطمان با دنیا خوب شود، سرمایه‌گذاران سرمایه‌گذاری کنند، فضای کسب و کار بهبود پیدا کند و ۱۴ سال مداوم ۸ درصد رشد داشته باشیم می‌رسیم به درآمد سرانه سال ۹۰. ببینید که چه فاجعه‌ای رخ داده است. فاجعه در اواسط دهه ۸۰ رخ داده، از همان موقع ما می‌گفتیم که این بلا بر سر مملکت می‌آید. حالا بعد از ۱۵، ۱۶ سال به این نقطه رسیدیم. مقصر این مشکلات هم من نیستم. من همان‌موقع هم گفتم این کار را نکنید. حالا می‌گویم بپذیریم که شرایط ما این است. چون همان‌طور که گفتم با شرایط بالا، ۱۴ سال طول می‌کشد به تعادل برسیم. اگر این را بپذیریم آن وقت می‌توانیم در مسائل بیشتری به پذیرش برسیم. مجبوریم کمی از آرمان گرایی‌مان کم کنیم. من دیگر با شرایط کنونی‌ام که ۱۴ سال طول می‌کشد تا به سال ۹۰ برسم آن هم اگر رشد ۸ درصد داشته باشم، نمی‌توانم انواع و اقسام ضوابط عجیب و غریب وضع کنم و مثلاً بگویم نمای ساختمانت حتماً باید این باشد یا کار باید این شکلی پیش برود، یا سرانه‌ها چنین و چنان باشد. کمی باید پایین‌تر بیاییم. مسئله ما عرضه است، ولی مسئله عرضه با تولید درست نمی‌شود؛ یعنی تولید کنیم، عرضه کنیم. چون همان تولیدی که می‌خواهی انجام بدهی هزینه هر مترمربعش هفت تا ده میلیون تومان درمی‌آید و خانه صدمتری بالای یک میلیارد درمیاد و با این فقری که پیش آمده کسی نمی‌تواند یک میلیارد بدهد خانه بخرد. در اقدام ملی خواستند ۴۰۰ هزار مسکن در سال بسازند، اما ۴۰ هزار نفر ثبت‌نام می‌کردند و ۴۰ میلیون تومن را می‌ریختند. حال پول اولیه را هم ریختند، بقیه را از کجا بیاورند؟ مگر این افراد چند ماه یک بار می‌توانند ۴۰ میلیون پس‌انداز کنند. من هم مطلقاً دوست ندارم مردم حاشیه‌نشین بشوند، دوست ندارم با کیفیت پایین زندگی کنند. فقط می‌گویم شرایط ما چنین است. شما نمی‌توانید ایده‌آل به شرایط نگاه کنید و بگویید مردم در ۲۵ متری زندگی نکنند. فرض کنید باعث و بانی کانکس‌نشینی مردم را گرفتید و اعدام کردید، من می‌گویم ۱۴ سال طول می‌کشد برسیم به سال ۹۰. با این قیمت‌ها راه دیگری نداریم جز اینکه از برخی ضوابط کوتاه بیاییم. یک مقدار سرانه و انتظارات را پایین آورد و بپذیریم که اسکان غیررسمی هم وجود دارد، همه این‌ها را باید بپذیریم. نپذیریم کاری پیش نمی‌رود.
در روستا هم بخواهید خانه بسازید چند صد میلیون هزینه ساخت زمین و متعلقاتش می‌شود. کدام دهک یک و دو و سه و چهار می‌توانند چنین چیزی را بدهند. اگر بروند آنجاها هم اجاره‌نشین بشوند، کجا کار بکنند. روستا چقدر ظرفیت اشتغال دارد.
برداشت من از پاسخ شما این است که ما باید تا یک دوره‌ای بپذیریم وضعیت بد شده و افراد به حاشیه می‌روند، خودشان را با این شرایط تطبیق می‌دهند.
چاره دیگری نداریم. ببینید مسکن مهر را سال ۸۶ شروع کردیم. ۱۵ سال از آن سال می‌گذرد، بعد این همه سال دو سه روز پیش مدیرعامل شرکت شهرهای جدید گفت، ۷ هزار میلیارد، برای شهر جدید پردیس و ۸ هزار میلیارد هم برای شهرهای جدید دیگر بودجه لازم است تا مسکن‌های مهرشان را بسازیم. یک تعداد مسکن مهر هنوز در مرحله خاکبرداری هستند. دو سال پیش در یک برنامه تلویزیونی مدیرعامل شهر جدید پردیس گفت، ۷ هزار واحد مسکن مهر مشکل سندش حل شد که برود برای خاکبرداری. کلاً ۲ میلیون و ۱۵۰ هزار واحد قرار بود ساخته شود بعد از ۱۵ سال هنوز که هنوز است درگیرش هستیم. بعد آن‌هایی هم که ساخته شدند چه کیفیتی دارند؟ در هشتگرد بروید ببینید چقدرش خالی است. چرا؟ چون شهریت ندارد. برود آنجا چه بکند. مگر زندانی است و قرار است در زندان زندگی کند. نه سوپرمارکت، نه مدرسه، نه کفش‌فروشی، هیچی نیست. باید برای هر خریدی به شهر بیاید کلی هم هزینه حمل و نقل بدهد. پس نمی‌رود. شما هم هرچقدر بسازید جواب مسئله نیست.
پس جواب مسئله می‌شود همان بحث تغییر قوانین، وضعیت اقتصاد کلان و ساخت در مناطق میانی شهری.
یک مدت باید کیفیت زندگی برای همه کاهش پیدا کند. فقیر شدیم. باید این را بپذیریم. من که نمی‌توانم وقتی ۵۰ درصد درآمد سرانه حقیقی‌ام کاهش پیدا کرده، بخواهم سطح رفاه سال ۹۰ را داشته باشم. شما وقتی درآمدتان به هر دلیلی کاهش پیدا می‌کند، چه کار می‌کنید؟ شروع می‌کنید به زدن از بعضی چیزها، مثل رستوران و سینما و خرید لباس و مصرف کمتر گوشت. درباره مسکن هم اگر مالک نباشید، کیفیتش را پایین می‌آوردید و به یکی دو منطقه پایین‌تر می‌روید. خانه قدیمی‌سازتر می‌‌نشینید. حالا این را تعمیم بدهید به کل ایران. درآمد کل ایران کاهش پیدا کرده است. مجبورند. البته باز هم بگویم اینکه درآمدشان کاهش پیدا کرده مقصرش من نیستم، ولی وقتی شده چه کار باید کرد و چاره دیگری نداریم جز کنار آمدن با شرایط به دلایلی که گفتم.■
