بررسی وضعیت بازار مسکن در ایران در گفت وگو با علی جعفری شهرستانی
افزایش قیمت مسکن و اجاره بها در سالهای گذشته با چنان شتابی پیش رفت که نه تنها خرید خانه را برای بخش وسیعی از مردم غیرممکن کرده، بلکه اجاره یک واحد مسکن مناسب را نیز کمکم به رؤیا تبدیل میکند. از طرف دیگر فعالان بخش ساخت مسکن نیز بارها عنوان کردهاند با افزایش هزینه های تولید حتی در همین قیمتهای نجومی نیز سرمایهگذاری در مسکن برایشان صرفه نداشته است. این وضعیت نوعی افسارگسیختگی و شکست در بازار مسکن را نشان میدهد؛ وضعیتی که بیش از هر چیز مداخله تنظیمگرانه را در بازار طلب میکند. این مسئله موضوع گفتوگوی ما با علی جعفری شهرستانی، متخصص حوزه مسکن، بود. جعفری در این گفتوگو عوامل ایجاد بحران را شناسایی کرده و راهکارهایی عملی برای خروج از وضعیت فعلی پیشنهاد میدهد. شرح گفتوگو را در ادامه میخوانید.
افزایش قیمت مسکن طی سالهای اخیر بهگونهای بوده که عملاً وضعیت عرضه و تقاضا را دگرگون کرده است. در طرف تقاضا امکان ارتقای مسکن از مالکان و تهیه مسکن از غیرمالکان سلب شده و در طرف عرضه نیز سازندگان مسکن از افزایش بیشتر هزینهها نسبت به تورم مسکن و بهصرفه نبودن قیمت ساخت صحبت میکنند. چه تحولاتی سبب چنین نامتعادلی در بازار مسکن شده است؟
ابتدا لازم است در رابطه با ساختار بازار مسکن در اقتصاد ایران و جایگاه آن در اقتصاد ملی نکاتی را بگویم. زمین و مسکن در اقتصاد ایران بهصورت سنتی مهمترین محمل انباشت سرمایه بوده است. از منظر تاریخی، قدرت سیاستمداران متأثر از میزان مالکیت مستغلات بوده است. تا پیش از دوران ناصری، پادشاه مالک مطلق املاک در کشور بود و در دورههای تاریخی، حق بهرهبرداری از آن بهصورت مشروط تحت عناوین گوناگون و اشکال متفاوت زمین بهعنوان رانت برای خرید خدمات نظامی یا خرید وفاداری از جانب پادشاه میان ائتلاف حاکم تقسیم میشده است. در دوران ناصری بر اثر وقوع سلسله عواملی که از بحث ما خارج است، دربار به فروش اراضی خالصه پرداخت و طی یک سیاستی که احمد سیف بهدرستی آن را خصوصیسازی بدوی نامیده است، مالکیت به بخشی از ائتلاف مسلط واگذار شد. بعدها در انقلاب مشروطه و در اصول متمم قانون اساسی، مالکیت خصوصی تضمین شد و در دوره پهلوی اول هم قوانین و نهادهایی برای ثبت مالکیت تأسیس شد. گروه مشاورین هاروارد که در سالهای ۱۳۳۹ تا ۱۳۴۱ برای فراهم آوردن مقدمات برنامه سوم عمرانی به ایران آمدند در مطالعاتشان به اهمیت مستغلات بهعنوان محمل انباشت سرمایه در ایران اشاره کردهاند. اهمیت این بحث در این است که بدانیم در ایران همواره تقاضای سرمایهگذاری در این بخش وجود داشته است. حال اینکه دلایل تاریخی آن چه بوده، بحثی است که اتفاقاً ریشه تلاطمهای امروز بازار مسکن و در کل اقتصاد ایران هم هست و بیشتر به آن خواهم پرداخت.
در کنار این تقاضای سرمایهگذاری بنا به تغییر مختصات دموگرافیکی جامعه از قبیل رشد جمعیت، نرخ شهرنشینی، ازدواج و طلاق، بعد خانوار و نیز تقاضای مصرفی مسکن شکل میگیرد. در این بخش از تقاضا، تحولاتی در دهههای اخیر رخ داده که قابلتوجه است: از نرخ رشد جمعیت کاسته شده، بعد خانوار کاهش یافته، نرخ ازدواج کاهش یافته و نرخ طلاق افزایش یافته است. در این شرایط بهصورت طبیعی و بنا به نیاز خانوار تقاضای واحدهایی با متراژهای کمتر افزایش یافته است.
بنا به آنچه گفته شد بازار مسکن دو گونه تقاضای متفاوت دارد: تقاضای سرمایهگذاری و تقاضای مصرفی. بدیهی است در شرایطی که اقتصاد دچار فضای نااطمینانی است، تقاضای سرمایهگذاری در مسکن برای حفظ ارزش و قدرت خرید پول افزایش مییابد. در این شرایط، نقدینگی سرگردان بهشدت به سمت بازار مستغلات سرازیر خواهد شد و با توجه به اینکه عرضه بازار به دلیل زمانبری ساخت نمیتواند نیازهای بازار را تأمین کند، افزایش تقاضا، قیمتها را بهشدت افزایش خواهد داد. حال بعد از خروج تقاضای سرمایهگذاری از بازار، تقاضای مصرفی باقیمانده، توانایی خرید نخواهد داشت و در بازار رکود حادث میشود. این وضعیت تا زمانی که قدرت خرید در تقاضای مصرفی به وجود بیاید یا شوک جدیدی به بازار وارد شود و نقدینگی جدیدی برای سرمایهگذاری به بازار وارد شود، ادامه خواهد یافت.
افزایش قیمت مسکن، طبیعتاً موجب تحریک بخش عرضه خواهد شد، اما در سالهای اخیر بهواسطه افزایش قابلتوجه هزینههای تولید و کاهش قدرت خرید مردم، از تمایل بخش عرضه نیز کاسته شده است. افزایش هزینههای تولید در سالهای اخیر نیز به چندین واسطه رخ داده است: اول افزایش تورم عمومی و افزایش قیمت زمین و سایر نهادههای تولید، دیگر افزایش قیمت جهانی کامودیتیها و افزایش قیمت برخی از نهادههای داخلی مانند میلگرد و غیره بهتبع آن و همچنین بحران انرژی داخلی که توقف و کاهش تولید نهادهها را در پی داشته است.
آیا وضعیت بازار مسکن در حال حاضر را وضعیت رکود تورمی میدانید؟
ترجمه این تحولاتی که عرض کردم به زبان علم اقتصاد، رکود تورمی است.
در کنار وضعیت خریدوفروش مسکن آنچه در سالهای گذشته فشار فزاینده به سبد خانوار وارد کرده اجاره مسکن است. بهطوریکه طی یک دهه گذشته از یک طرف درصد اجارهنشینها در کشور افزایش یافته و در مقابل سهم بالاتری از سبد خانوار خرج اجاره شده است. به عبارت دیگر گروه بیشتری از مردم سهم بیشتری از درآمد خود را صرف مسکن میکنند. طبیعتاً نیاز به مسکن در شهرهایی با تراکم جمعیت بالا مختص ایران نیست. در شرایط مشابه در سایر کشورها چه سیاستهایی برای کنترل اجارهبها و حمایت از اجارهنشینها به کار بردهاند؟
قبل از توضیح در رابطه با این پرسش لازم است به یک نکته بسیار حائز اهمیت در بازار مسکن در ایران اشاره کنم. همانگونه که گفته شد در شرایطی که نیاز تقاضای بازار، واحدهایی با متراژ پایین است، متوسط متراژ واحدهای ساختهشده افزایش یافته است. درواقع بازار با یک شکست ساختاری مواجه است و عرضه تناسبی با تقاضا ندارد. در این شرایط، بخشی از واحدهای مسکونی بدون مشتری و خالی خواهند ماند. سرشماری ۱۳۹۵ حاکی از وجود ۲.۳ میلیون واحد مسکونی خالی در کشور است که عددی بسیار قابلتوجه است و نشان از عمق عدم توازن ساختاری در بازار مسکن دارد که احتمالاً بنا به آنچه گفتم افزایش هم یافته است. اهمیت این نکته در این است که درصورتیکه عرضه بازار متناسب با توانایی تقاضاکنندگان و نیاز آنها بود، قطعاً بخشی از نیازهای بازار تأمین میشد و از میزان اجارهنشینی هم کاسته میشد.
افزایش شدید قیمتها، افزایش سهم مسکن از بودجه خانوار به حدود ۴۰ درصد و کاسته شدن از قدرت خرید بخش تقاضا، در کنار عدم تناسب یادشده، علل اصلی افزایش اجارهنشینی در کشور بوده است. آمارها نشان میدهد متوسط سالهای انتظار برای خرید مسکن به بالای ۸۰ سال رسیده و از امید به زندگی در ایران هم فراتر رفته است. نکته حائز اهمیت در این شرایط، تأثیرات این تحولات بروی کالبد شهرهاست؛ کاهش قدرت خرید خانوار، موجب شده است جمعیت از بافتهای مرکزی شهرهای بزرگ به سمت حاشیه شهرها سرازیر شود. این تحول هم در خرید مسکن و هم در اجاره آن بهصورت توأمان رخ داده است؛ بهگونهای که در حال حاضر حاشیهنشینان بالغ بر ۲۵ درصد جمعیت کشور را شامل میشوند. بدیهی است زیرساختهای شهری در این مناطق ضعیف بوده و به هیچ عنوان پاسخگوی ساکنین نخواهد بود و این امر تبعات اجتماعی قابلتوجهی هم خواهد داشت که باید در جای خود تحلیل شوند.
در کشورهای دیگر برای مدیریت بخش مسکن و کنترل آن، سیاستهای متفاوتی اعمال میشود. در زمینه آنچه گفته شد، در کشورهای اروپایی و امریکایی در شرایطی که متوسط زمان انتظار برای خرید مسکن به بالای ۱۰ سال برسد، وضعیت بازار مسکن را غیرعادی و درجه سختی خانهدار شدن را بالاتر از محدوده مجاز تلقی میکنند و با وضع سیاستهای مرتبط با تقویت قدرت خرید مسکن در بالاترین سطح، برای بهبود شرایط بخش مسکن ورود میکنند. برای این منظور کشورهای جهان عموماً روی دو موضوع متمرکز میشوند؛ نخست اعطای تسهیلات خرید با قدرت بالا برای پوشش حداقل ۵۰ درصد از قیمت مسکن؛ به شکلی که تسهیلاتگیرنده استطاعت بازپرداخت اقساط وام را داشته باشد. موضوع دوم نیز که به شکل همزمان با راهکار اول به کار گرفته میشود، تحریک سرمایهگذار ساختمانی برای عرضه مسکن ارزانقیمت بهویژه در قالب طرحهای مسکن اجتماعی است. استفاده از ابزارهایی موسوم به ltv و پرداخت وام به میزان نسبتی از ارزش زمین، دخالت شدید دولت در مسکن کمدرآمدها از طریق تأمین زمین رایگان برای ساخت واحدهای مسکونی ارزانقیمت، پرداخت یارانه به خانوار، صنعتیسازی عرضه مسکن برای افزایش عرضه باکیفیت، تأسیس صندوقهای املاک و مستغلات با هدف جذب و هدایت سرمایههای خرد، استفاده از ابزارهای مالیاتی ازجمله مالیات پلکانی بر اجاره و وضع مالیات بر عایدی سرمایه در مقیاس جهانی تجربه شده است.
موانع اجرای این سیاستها در ایران چیست؟
موانع اجرای این سیاستها در ایران را باید بهطورکلی در مفهوم توانمندی دولت به مفهوم عام آن جستوجو کرد. توضیح بیشتر آنکه دولت در مواردی فاقد ابزارهای مداخله در بازار است و در مواردی نیز علیرغم برخورداری از ابزارها، توانمندی استفاده از این ابزارها را ندارد. شاهد هستیم که در سالهای اخیر، ابزارهایی چون مالیات بر خانههای خالی، تأمین زمین رایگان برای ساخت واحدهای مسکونی، طرح مسکن اجتماعی و… با تصویب مراجع قانونی برای کنترل بازار مسکن فراهم شده است، اما این ابزارها هم کافی نبوده و هم فاقد کارایی مورد انتظار بودهاند. در موضوع مالیات بر خانههای خالی، گزارش دستاندرکاران حاکی از تحقق کمتر از یک درصدی درآمد مصوب سال ۱۴۰۰ است. عمده مشکلات ناشی از اجرای این طرحها نیز به مسائلی مانند ناهماهنگی دستگاههای اجرایی، عدم تأمین ابزارهای اطلاعاتی و یا خلأهای موجود در قوانین تصویب شده و در یک کلام ناتوانی دولت بازمیگردد. تجربه مسکن مهر و طرحهای ساخت مسکن ارزانقیمت هم نشان داده است دولت فاقد توانایی لازم برای مداخله در این حوزه است؛ این ناتوانی هم در مسائل فنی از قبیل مکانیابی و تکنولوژی نامناسب و هم تأمین منابع مالی و نیازهای زیرساختی خود را بهوضوح نشان داده است. طرحهایی مانند پرداخت وام به مستأجران هم به دلایلی چون محدودیت منابع مالی در اختیار دولت و بانکها، افزایش شتابان تورم و کاهش سریع ارزش پول، از کارایی قابلقبولی برخوردار نبودهاند. استفاده از سایر ابزارها چون مالیات بر اجارهبها، مالیات بر عایدی سرمایه، صنعتیسازی تولید مسکن، تأسیس صندوقهای املاک و مستغلات نیز یا مورد بیتوجهی واقع شده یا به مرحله تصویب و اجرایی شدن نرسیدهاند.
به نظر شما مجموعه سیاستهایی که لازم است در سمت عرضه و تقاضای مسکن در کشور اعمال شود چیست؟
بازار مسکن بخشی از پیکره اقتصاد کلان ایران است و نمیتوان صرفاً با سیاستهای موضعی آن را اصلاح کرد. پیشنیاز اصلاح وضعیت بازار مسکن این است که در عرصه کلان، شرایط نااطمینانی حاکم بر اقتصاد –که عمدتاً ریشه غیراقتصادی دارند- رفع شود. تا اقتصاد کلان به ثبات نرسد، بازار مسکن هم نمیتواند ثبات را تجربه کند. در وهله دوم، لازم است عدم تعادل ساختاری حاکم بر بخش عرضه رفع شود. در این راستا استفاده از ابزارهای مالیاتی برای کاهش عرضه واحدهای متراژ بالا و استفاده از ابزارهای تشویقی ازجمله یارانه برای ساخت واحدهای با متراژ پائین باید در دستور کار قرار گیرد. در این راستا، هماهنگی و هدایت ظرفیت خصولتیهای فعال در بازار مسکن (هلدینگهای ساختمانی متعلق به نیروهای مسلح، صندوقهای بازنشستگی و نهادهای انقلابی) برای عرضه مسکن متناسب با تقاضا، با توجه به سهم بالای آنها در بازار مسکن، میتواند بسیار اثربخش باشد. صنعتیسازی تولید هم در کاهش هزینه ساخت و افزایش سرعت عرضه بسیار مؤثر است و دولت در این زمینه میتواند از مشوقهایی چون تخفیف در انواع عوارض پرداختی در دوره ساخت، تخفیف مالیاتی و ارائه وامهای کمبهره استفاده کند. استفاده از ظرفیت بازار سرمایه برای جذب پساندازهای خرد با ابزار صندوقهای املاک و مستغلات و تأمین مسکن ارزان اجارهای توسط آنها نیز بنا به آنچه در رابطه با شکل تقاضای بازار گفته شد باید مورد توجه ویژه قرار گیرد. در کنار این، استفاده از ابزارهای مالیاتی برای ممانعت از تقاضای سفتهبازی در بازار مسکن نیز حائز اهمیت است؛ ابزارهایی مانند مالیات بر افزایش عایدی سرمایه. استفاده از ابزار مالیات بر اجاره بهصورت پلکانی نیز در کنترل بازار اجاره مسکن راهگشا خواهد بود؛ البته همانگونه که گفتم اثربخشی این موارد ابتدا منوط به ثبات در اقتصاد کلان و در کنار آن توانمندسازی دولت با استفاده از ظرفیت فنّاوری اطلاعات، ارتقای ظرفیت هماهنگی و ارتقای توان کارشناسی در طراحی ابزارهای یادشده است.■
