گفت‌وگو با فردین یزدانی
مرتضی نیساری: هزینه اجاره مسکن که یکی از اقلام اصلی سبد هزینه خانوارهارا تشکیل می‌دهد، در یک دهه گذشته افزایش چشمگیری داشته و اقشار کم‌درآمد و حتی دارای درآمد متوسط را دچار مشکل کرده و موجب رواج پدیده بدمسکنی شده است. برای بررسی ابعاد این معضل با آقای فردین یزدانی، پژوهشگر اقتصاد مسکن و شهری، به گفت‌وگو نشسته‌ایم.
***
یکی از بحران‌هایی که جامعه ما با آن روبه‌روست بحران مسکن است. علی‌رغم اینکه در قانون اساسی تأکید جدی بر حق مسکن شده است، منتها بعد از انقلاب و علی‌رغم اینکه مسئولان هم دنبال این بودند که مشکل مسکن مخصوصاً طبقه محروم را حل کنند متأسفانه تا الآن موفق نشده‌اند و اخیراً هم با پدیده بدمسکنی مثل پشت‌بام‌خوابی، اتوبوس‌خوابی حتی گورخوابی و خانه‌های مشترک مواجه هستیم، به نظر شما چه عواملی باعث شده نتوانیم مشکل مسکن را حل کنیم؟
اگر بخواهیم درباره بعد از انقلاب حرف بزنیم، به نظرم باید خیلی متفاوت نگاه کرد؛ چون مثلاً از دهه ۶۰ تا پس از جنگ، نظام حاکمیتی و اقتصادی ما یک ویژگی‌های اقتصادی و اجتماعی داشت، از دهه ۷۰ به بعد یک ویژگی داشت و در دهه ۸۰ نیز یک تحول ساختاری با توجه به تغییر حاکمیت و جناح سیاسی ایجاد می‌شود و متفاوت می‌شود، ولی در همه این‌ها باید یک نکته را رعایت کرد: اولاً مسکن و توزیع آن و بهره‌مندی خانوارهای ایرانی از تولیدات بخش مسکن که واحد مسکونی و فضای مسکونی است یک نمادی از نظام اقتصادی حاکم و ساختار قدرت اقتصادی در سطح جامعه است، چون مستغلات یک بخش مهمی از ثروت جامعه را نشان می‌دهد و توزیع مستغلات بین گروه‌های مختلف اقتصادی و اجتماعی نمادی از توزیع ثروت است؛ بنابراین هر زمان که ساختار اقتصادی در راستای تا حدی ایده‌آل به سمت عدالت و به سمت بهبود نسبی حرکت کردند، هم از لحاظ اندازه اقتصاد، هم از لحاظ الگوی توزیع شاهد هستیم وضعیت مسکن هم تا حدی بهتر شده و هر زمان هم کیک درآمد ملی و اندازه اقتصاد ملی آب شده یا رشد نکرده یا سرانه‌اش تقلیل یافته در کنار آن نظام توزیع ثروت و درآمد به‌شدت مبتنی بر نابرابری رفته وضعیت مسکن هم خراب‌تر شده است. چرایی این را به نظرم باید در نظام اقتصادی اجتماعی حاکم جست‌وجو کرد. مشخصاً بعد از سال ۹۷ و شروع تحریم‌ها و تنش‌های بین‌المللی وضعیت اقتصادی به‌شدت خراب شد، ما رشدهای منفی اقتصاد را داشتیم و تورم بالای ۴۰ درصد در همه سال‌ها بود، کسب‌وکارها خراب شد، در نتیجه آن آورده سهم نیروی کار از درآمد و میزان دستمزدهای واقعی تنزل پیدا کرد، قدرت خرید کم شد و اختلاف طبقاتی به‌شدت رو به فزونی نهاد. این اختلاف طبقاتی هم این نیست که ما فقط بتوانیم در مسکن ببینیم. اگر شما کل الگوی مخارج خانوارها را ببینید؛ مثلاً اگر به مصرف خوراکی‌های اولیه، کالا و خدمات، بهداشت و به آموزش نگاه کنید، تماماً به سمت قطبی شدن رفت؛ یعنی جامعه ما، جامعه در این پنج سال اخیر به‌شدت قطبی شده است. برای نمونه، در بخش پوشاک ما اگر بیاییم گروه‌های درآمدی را تقسیم کنیم و حجم مصرف این‌ها را دربیاوریم که چقدر برایی پوشاک هزینه کردند می‌بینیم ۴۰ درصد افراد پایین جامعه در سال حدوداً ۶۰۰ هزار تومان برای پوشاک یک خانوار هزینه کرده است؛ یعنی درواقع یک‌چیزی نزدیک به صفر، یا توسعه پوشاک مندرس، دست‌دوم و استوک. در برابر آن ۲۰ درصد بالادستی جامعه در مقابل این ۶۰۰ هزار تومان حدوداً ۱۶ میلیون تومان هزینه شده است. همین را بیایید در تمام کالا و خدمات بسط بدهید؛ بنابراین تمام کالا و خدمات دو بخش شده است و نظام اقتصادی هم به این سمت رفته که بخشی از بازارها برای فقرا کار می‌کنند. این‌ها مبتنی بر کالاهای بسیار ارزان‌قیمت هستند که اکثراً تولیدی هم نیستند و اجناس دست‌دوم و بی‌کیفیت‌اند، یا حتی در بحث غذای خیابانی می‌بینید جایگزین غذای رستورانی شده است. حالا وجه تفریحی آن را کنار بگذاریم. در مسکن هم همین‌طور است. ما در ادبیات مسکن یک شاخصی به نام index affordability داریم که آن را به توان‌پذیری خانوار ترجمه می‌کنند؛ یعنی درآمد چند سال خانوار معادل خرید یک واحد مسکونی است. الآن اگر نگاه کنید، به‌طور متوسط در تهران حدود هفده سال و در کشور شانزده سال درآمد یک خانوار است؛ یعنی اگر یک خانواده شانزده سال هیچ مصرفی نداشته باشد و درآمدش را جمع کند، می‌تواند بعد از شانزده سال یک واحد حدوداً ۸۰ متری بخرد. با این استدلال اگر یک خانوار یک‌سوم درآمدش را پس‌انداز کند حدوداً دوره انتظار برای تملک مسکن پنجاه سال است. نتیجه این است که در درجه اول یا وارد مسکن استیجاری می‌شود، بعد مسکن استیجاری چون در کانتکس اقتصاد کلان تنش و آشوب است، قیمت‌های ریل استیت۱ و تورم بالا می‌رود. در نتیجه مالک آن واحد مسکونی که اجاره می‌داد، اجاره‌ها را افزایش می‌دهد که یک بازدهی از دارایی‌اش را به دست بیاورد و آن خانواری که از ابتدا به ساکن از بازار ملکی به استیجار رفته به‌تدریج امکان استیجار در جایی که می‌توانست تصاحب کند از او صلب می‌شود. در نتیجه به مسکن سکونتگاه غیررسمی یا حاشیه، پانسیون‌ها و مسکن‌های اشتراکی می‌رود، تراکم خانوار بالا می‌رود و همین‌جوری بدمسکنی توسعه پیدا می‌کند. این وضعیت چند سال اخیر بود.
اگر بخواهیم وضعیت دهه ۶۰ را بررسی کنیم، آن موقع با اینکه جنگ بود به هر حال به درست یا غلط بودن آن رویکرد کاری ندارم آن رویکرد اشکال داشت، ولی به هر حال رویکردی بود که به نوعی مبتنی بر نوعی عدالت‌گرایی در سیاست‌گذاری اقتصادی بود و به همین دلیل رویکرد در بخش مسکن خیلی رویکرد سرمایه‌دارانه نبود؛ یعنی کالایی‌سازی مسکن به این شدتی که الآن وجود دارد هنوز محقق نشده بود و نتیجه این می‌شود که استراتژی دولت وقت که دولت آقای موسوی بود این بود که شما بیایید امکانات را برای ساخت مسکن برای خود خانوارها فراهم کنید و این‌گونه حمایت کنید. سیاستشان این بود که زمین ارزان‌قیمت بر اساس قانون زمین شهری واگذار کردند، حالا آن موقع مصالح را با پروانه ساختمانی کوپنی می‌دادند و روی پروانه ساخت مصالح با قیمت دولتی می‌دادند و وام‌های ساخت‌وساز هم می‌دادند که خود خانوارها ساخت خانه را خودشان انجام دهند. بعد از جنگ سیاست تعدیل اقتصادی و گرایش به بازار در دستور کار قرار گرفت. در بخش مسکن به دلیل مشکلاتی که هم در قانون زمین شهری بود و هم در گسترش افقی شهرها بود که هزینه‌زا شد و همین‌طور به این دلیل که گرایش اقتصادی به سمت بازاری‌سازی و کالایی‌سازی همه چیز بود در بخش مسکن هم این گرایش شدت گرفت و استراتژی به‌تدریج به این سمت رفت که انبوه‌ساز باید ساخت مسکن را انجام بدهد. درواقع یک استدلال این بود که شخصی‌سازی کیفیت مسکن را پایین می‌آورد و ما باید سازنده حرفه‌ای داشته باشیم و روی انبوه‌سازها تأکید شد. هم‌زمان یک اتفاقی افتاد که یک‌شبه غول مستغلات ظهور کرد. اینکه از زمان آقای کرباسچی و آن سال‌های دهه ۷۰ به‌تدریج سیاست شهرداری‌ها و نظام درآمد شهرداری به درآمد حاصل از ساخت‌وساز متکی شد، تبلور این بود که من شهرداری بیایم تراکم مازاد بفروشم و درآمد حاصل از آن را خرج عمران شهری کنیم که نتیجه آن افزایش قیمت زمین بود. افزایش قیمت زمین از آن زمان ادامه داشت؛ چون توزیع رانت بود. در قبل از انقلاب شما نمونه اکباتان را دارید که هیچ رانتی در آن مستتر نبود، از منافع اقتصادی که کسب کرد از قِبَل صرفه‌های مقیاس در ساخت‌وساز بود و خود این صرفه‌های مقیاس باعث شده بود که بیاید این کار را انجام بدهد، ولی بعد از انقلاب روی منافع حاصل از تحولات زمین رفت. در عین حال در سیاست‌گذاری مدیریت اقتصاد کلان، بد اداره کرده بودند هم در سیاست ارزی، هم در سیاست‌های پولی و افزایش نقدینگی و درواقع در سرمایه‌گذاری صنعتی و تولیدی و در بخش‌های دیگر با مشکلات اساسی روبه‌رو شدند، امنیت سرمایه با دخالت‌های بیجای دولت در آن فعالیت‌های صنعتی و تولیدی یا حتی در فعالیت تجارت خارجی که بازمانده یادگار دهه ۶۰ بود دیگر آن مافیای دولتی با کمک رانت‌خواران شبه‌خصوصی مانده بود خود این‌ها باعث شد تقاضای سرمایه‌ای برای مسکن رو به فزونی بگذارد و مسکن یک مأمنی برای بخشی از سرمایه‌ها بشود. مدیریت بد زمین شهری اصولاً شفاف نیست، چرا شفاف نیست؛ چون درواقع رانت در آن نهفته است و این رانت برای انواع بازیگران شبه‌خصولتی یا خصولتی و بعضاً بازیگران دولتی اسبابی فراهم می‌کند که بتوانند از این رانت منتفع بشوند که یک نمونه از بازیگران مهم دولتی شهرداری‌ها هستند که مجموعه این‌ها باعث شده شما یک نظام برنامه‌ریزی و یک نظام مسکنی داشته باشید که درواقع بیش از اینکه در پی ایجاد حق مسکن و حق استفاده از مسکن نه الزاماً مالکیت باشد، در پی این است که از تحولات ارزش مسکن به‌عنوان یک دارایی منتفع بشود و آن وجه تقاضا بچربد. به دلیل مشکلاتی که در بخش‌های اقتصادی که دولت جلوی پای سرمایه‌گذاران گذاشته بود، سرمایه‌ها به‌جای اینکه وارد بورس شود یا به‌جای اینکه وارد فعالیت صنعتی و کسب‌وکارها شود داخل ریل استیت می‌رود و نتیجه این است که ۶۰ تا ۷۰ درصد موجودی سرمایه کشور مربوط به ریل استیت است، در نتیجه شما الآن هر کسب‌وکاری که بخواهید راه بیندازید حالا مسکن و ساختمان نیمی از هزینه‌ها مربوط به هزینه فضاست و این جلوی رشد اقتصادی را می‌گیرد و به تبع آن خود این تغییرها مسکن را گران می‌کند. یک عامل دیگر هم در سیاست‌گذاری است که باید به آن اشاره کنیم و آن سیاست ارزی دولت است. ارز در ایران از قیمت واقعی‌اش کمتر است؛ یعنی مداخله دولت در بازار ارزی به‌خصوص در زمان‌هایی که درآمد نفتی بالایی دارد علاقه‌مند است که بیاید به دلایل پوپولیستی این را در جامعه هزینه کند. سیستم ما هم از قدیم یک سیستم پوپولیستی بوده و فرقی هم نمی‌کند چپ و راست همه در یک مایه بودند. این‌ها علاقه‌مند بودند این درآمد نفتی هزینه بشود و این به شکل نقدینگی وارد می‌شد. از یک طرف دیگر علاقه‌مند بودند که واردات ارزان بشود؛ بنابراین شما یک نقدینگی تزریق می‌کنید که بخش کمی از آن صرف واردات می‌شود؛ چراکه نرخ ارز را پایین نگه می‌دارید؛ بنابراین این مازاد نقدینگی روی مستغلات سوار می‌شود و قیمت‌ها را افزایش می‌دهد و این سیاست ارزی و درآمدهای نفتی در بلندمدت به‌عنوان یک مانع دیگر بوده است که عامل افزایش قیمت مسکن بوده است. در کنار آن تسهیم درآمد بین نیروی کار و سرمایه و عامل زمین ایجاد شده. اگر ما جامعه را به سه بخشش سرمایه‌داران تولیدی، صاحبان کسب‌وکار و صاحبان املاک و مستغلات تقسیم کنیم، همه این‌ها می‌توانند با هم یکی باشند، ولی از لحاظ فونکسیون اقتصادی و اجتماعی جدا هستند. حقیقت این است که دستمزدها در ایران بسیار پایین است. می‌خواهم دو شاخص در اثبات حرفم بگویم. شما اگر از درآمد ایجادشده سهم نیروی کار را محاسبه کنید در سال ۸۴ از هر ۱۰۰ تومان درآمدی که ایجاد شده است ۲۲ تومان آن به شکل دستمزد به جیب خانوار رفته است. این رقم الآن فکر می‌کنم حول و حوش ۱۰ تومان باشد، ضمن اینکه آن کیک در این چند سال کوچک شده است، بخش مهمی از کوچک شدن مربوط به این پولی است که در جیب نیروی کار می‌رود و بخش مهمی از پول نیروی کار حدود ۴۰ تا ۵۰ درصد آن باید صرف اجاره مسکن بشود و مالکیت فرق نمی‌کند. در نتیجه این نابرابری بین درآمد خانوار و هزینه‌های مسکن اصل کار است و اگر بخواهم یک جمع‌بندی کلی کنم این است که این نابرابری عمدتاً برآیند ساختار اقتصاد کلان است. در ایران سرمایه‌داری به آن شکل نیست و شاید بشود گفت بیشتر مالداری و نوعی تیول‌داری است و در کنارش رشد اقتصادی کمی هم هست. در دهه ۹۰ تقریباً رشد ما صفر بوده است در شرایطی که شما رشد تعداد خانوار دارید؛ این به این معنی است که درآمد سرانه ما و درآمد هر خانوار کم شده است. ما با بهترین حالت اگر ارقام رشد اقتصادی دو سال دیگر مثلاً شبیه همین چیزی باشد که پارسال بود، تازه به سطح سال ۹۶ می‌رسیم که سال ۹۶ هم تعریفی نداشت؛ بنابراین تبدیل مسکن و گسترش بدمسکنی حاصل چند مورد است: ۱. ساختارهای اقتصاد کلان و وضعیت بسیار نامناسبی که در رشد اقتصادی و توزیع درآمد است؛ ۲. سیاست‌گذاری‌های اقتصادی بد دولت به‌خصوص در زمینه ارز؛ ۳. سیاست‌گذاری و نظام توزیع که درآمد نیروی کار بسیار بد است؛ و ۴. کالایی‌سازی مسکن.
برای حل مشکل مسکن طرح‌هایی اجرا شد، ازجمله طرح مسکن مهر یا مسکن ملی یا مسکن اجتماعی. ارزیابی شما از این طرح‌ها چیست؟
اگر سیاست‌گذاری‌ها را یک دسته‌بندی کلی کنیم، دهه ۶۰ و ۷۰ را داریم که اشاره کردم مبتنی بر تولید مسکن شخصی، واگذاری زمین ارزان‌قیمت، مصالح ارزان‌قیمت و ارائه سوبسیدهای ضمنی بود. حقیقت این است که آمارها و شاخص‌های تحلیل آماری آن دوره نشان می‌دهد نسبت به اینکه رشد اقتصادی چندانی نداشتیم، ولی نسبتاً بد نبود. این هم حاصل رویکردی بود که آن دوره حاکم بود؛ جدا از خوبی یا بدی کلی و بدون قضاوت، پس از دهه ۷۰ حکومت گفت من می‌خواهم بازار را راه بیندازم و برای اینکه بازار را راه بیندازم، باید سمت تقاضا را تقویت کنم؛ بنابراین صندوق وام و پس‌انداز را فعال کرد که بانک مسکن است و در کنار آن در دهه ۷۰، طرح‌هایی مثل اجاره به شرط تملیک برای گروه‌های کم‌درآمد و پرداخت سوبسید ادامه پیدا کرد؛ سوبسیدهای ضمنی از طریق واگذاری زمین ارزان‌قیمت صورت می‌گرفت، منتها یک بخش از این سوبسیدها در دهه ۷۰ به انبوه‌سازان اصابت کرد و انبوه‌سازان و گروه‌های مختلف سود بردند.
حقیقت این است که در همان دوره ما یک ارزیابی انجام دادیم. در سال ۸۳ مطالعاتی با بانک جهانی انجام دادیم که سوبسیدهای مسکن آن زمان به گروه‌های هدف اصابت نکرده و در همان دوره شاهدیم در حالی که دولت می‌آید واگذاری زمین انجام می‌دهد، انبوهی از حاشیه‌نشین‌ها در سلطان‌آباد و اکبرآباد و جنوب تهران و مشهد و شهرهای بزرگ شکل می‌گیرند، به دلیل اینکه یک‌جوری از آن‌ها مالکیت‌زدایی شده است و نظام اقتصادی اجازه نمی‌داد این‌ها پا بگیرند. حالا بنا به دلایل مختلف می‌توان بحث مفصلی داشته باشیم و سیستم دولتی هم برای بحث سیستم‌های وام و پس‌انداز برای طبقه متوسط مناسب بود و گروه‌های کم‌درآمد که آن زمان شامل دهک‌های اول و دوم می‌شد مثل حالا نبود. گروه‌های کم‌درآمد و زیر خط فقر قادر نبودند از منافع این طرح‌ها استفاده کنند و هدفمندی این طرح‌ها به سمت گروه‌های کم‌درآمد و فقرا بسیار کم بود. یک بخش به خاطر این بود که افرادی که طراحی می‌کردند از طبقه متوسط بودند و به آن سمت تمایل داشتند. به این خاطر بود که این بوروکراسی اجازه نمی‌داد و یک بخش دیگر هم به این خاطر بود که این‌ها گروهی بودند که سوبسیدهای آن‌چنانی می‌خواستند یا یک نوع شیوه دیگر تأمین مسکن برای آن‌ها لازم بود که به آن‌ها توجهی نمی‌شد. در کنار این اقتصاد هم بد کار می‌کرد. سال ۷۵ بحران ارزی داشتیم که با متوقف شدن بازار ارز توسط آقای هاشمی در آن زمان منابع مالی به سمت ریل استیت هجوم برد و یک جهش قیمتی داشتیم و در سال ۷۵ ساخت‌وساز زیاد داشتیم، ولی بهره‌مندی هیچ‌کدام از این‌ها به فقرا مربوط نبود. این‌ها به‌صورت خودجوش به مناطق حاشیه رفتند و مثلاً یک مسکنی که ساکن می‌شدند اول چهاردیواری آن را می‌کشیدند، بعد یک اتاق می‌گذاشتند و درواقع مسکن تدریجی می‌ساختند و آن را در یک پروسه پنج شش ساله کامل می‌کردند و اقتصاد هم بد کار می‌کرد تا به زمان آقای خاتمی می‌رسیم. دو سه سال اول زمان آقای خاتمی قیمت نفت خیلی کم بود، ولی به‌تدریج رشد اقتصادی قوت گرفت. ما به رشدهای ۷ درصد و ۸ درصد رسیدیم و این‌ها کمک کرد که منافع حاصل از رشد که به کسب‌وکارهای مختلف متکی بود به درآمد خانوارها کمک کند و تا یک حدی وضعیت طبقه متوسط بهبود پیدا کرد. در همان زمان شما شاهدیم صندوق وام و پس‌انداز بانک مسکن و وام‌های مسکن هم خیلی کمک کرد. یادم است آن زمان ما داشتیم کار می‌کردیم و به این نتیجه رسیدیم که به مسکن تا قبل از آن به‌صورت یک چیز تک‌بعدی نگاه می‌شد و می‌گفتیم یک پدیده اقتصادی اجتماعی است که ابعاد مختلف دارد و شما باید به تأمین مالی‌اش نگاه بکنید. اگر نظام تأمین مالی می‌گذارید، هم برای کم‌درآمدها بگذارید هم برای طبقه متوسط. سیاست زمین و یارانه‌هایت باید هدفمند بشود؛ چون با مطالعاتی که انجام دادیم دیدیم هدفمندی‌اش بیشتر از اینکه معطوف به اقشار درآمدی باشد معطوف به اقشار اجتماعی است. نظام سوبسیدها آن زمان بعضاً معطوف به یارگیری‌های سیاسی هم بود؛ در خود بخش مسکن هم همین‌طور بود. بخش زیادی از منابع دولتی به‌جای اینکه برای مسکن درآمدها بیاید برای مسکن مقامات فلان دستگاه و بهمان دستگاه به‌صورت سوبسید تخصیص پیدا می‌کرد و ارقام همه این‌هایی که گفته می‌شود استخراج شد. کلاً در بحث یارانه‌ها اصلاح مجدد می‌خواهیم و برای کم‌درآمدها پکیج‌های خاص می‌خواهیم و آن بحث اجاره به شرط تملیک که در مقیاس محدود بود باید به مسکن اجتماعی تبدیل می‌شد و همه این‌ها رساند به اینکه در برنامه چهارم دولت مکلف شد طرح جامع مسکن را تأیید کند. در آن طرح که من هم در آن مشارکت داشتم پنجاه برنامه داده شد؛ ازجمله برنامه مسکن اجتماعی. یکی از برنامه‌ها این بود که دولت به دلیل گرایش بازارش تأکید داشت که زمین‌ها را به قیمت بازار بفروشد، هرچند عملاً به دلایل سیاسی نمی‌تواند. ما گفتیم شما برای گروه‌های کم‌درآمد یک قاعده بگذار که به قیمت بازار نفروشی و اصلاً پولی نگیری، شما زمین را به گروه‌های نهاد اجتماعی بده؛ چون سیاست حمایت اجتماعی هم نداشتی هنوز هم نداری بعد بیا در ازای آن خانه‌ها ساخت‌وساز بشود مالکیت را هم واگذار نکن. درواقع در طرح جامع مسکن به این نتیجه رسیدیم که بیاییم مسکن اجتماعی ارائه کنیم. مسکن اجتماعی در برنامه دوم تحت عنوان مسکن اجتماعی بعداً به اجاره به شرط تملیک تبدیل شد. قرار بود دولت اعتبار بگذارد که نگذاشت. دولت‌ها اصولاً تمایلی ندارند برای چنین چیزهایی اعتبار بگذارند. خلاصه طرح جامع تهیه شد و یکی از طرح‌ها این بود که حق بهره‌برداری از زمین را بدهیم. ما در طرحی گفته بودیم که از مقیاس محدود شروع بشود، آن هم فقط با نهادهای رفاه اجتماعی. بعداً که دولت عوض شد این طرح از مقیاس ۲۰ هزار واحد در سال به ۲ دو میلیون در سال افزایش پیدا کرد و بر یک ساخت‌وساز دولتی مبتنی شد. به‌جای اینکه گروه‌های کم‌درآمد هدفمند فراخوان بدهند و آن سازوکاری که لازم است برایش بچینند، فراخوان دادند و کل آحاد ملت ایران آمدند ثبت‌نام کردند. یادم است حدود ۵ میلیون نفر آن سال ثبت‌نام کردند. به هر حال یک چیز دولتی و با امکانات خوب می‌دادند. این بود که طرح مسکن مهر با تأمین خط اعتباری توسط بانک مرکزی برای وام‌ها، تأمین زمین رایگان و هزینه آماده‌سازی و تأسیسات از طرف دولت در دستور کار قرار گرفت. همان زمان ارزیابی‌ها نشان می‌داد در همین طرح هم با همان شرایط حداقل ۱۵ درصد پایین جامعه اصلاً نمی‌توانستند، چون یک آورده‌ای می‌خواست. مسئله تمام طرح‌های دولتی آورده‌ای بود که گروه‌هایی که به کپرنشینی و حاشیه‌نشینی و این‌ها می‌رفتند این آورده را اصولاً نداشتند؛ بنابراین همان زمان هم بخشی از این گروه‌های کم‌درآمد تحت پوشش این طرح درنیامدند، بعد ساخت‌وساز طرح دولتی بود. شما یک دولت ناکارآمد دارید و یک پروژه‌ای در مقیاس ۲ میلیون واحد شروع می‌کند، بدیهی است که ناکارآمد اداره می‌شود. فرض کنید در یک شهری به نام زرقان نزدیک شیراز رفته بودند یک زمینی آماده‌سازی کرده بودند که مدیرکل وقت مسکن و شهرسازی می‌گفت اگر هزینه آماده‌سازی زمین این را می‌دادیم در شهر زمین خصوصی می‌خریدیم، ارزان‌تر درمی‌آمد. حالا چه اتلاف منابعی این وسط می‌شود این خودش یک مثال مشخص است. بعد طرح مسکن مهر خط اعتباری روی پایه پولی از بُعد کلان اثر می‌گذاشت. محاسباتی که سال‌های ۹۰ و ۹۱ روی پایه پولی کردم دیدم حدود ۳۵ تا ۴۰ درصد پایه پولی را بالا برده است و خود پایه پولی هم تورم‌زاست، در نتیجه شما به ۵/۱ تا ۲ میلیون واحد مسکن می‌دهید ولی منافع ۶۰ تا ۷۰ میلیون جمعیت را زیر سؤال می‌برید و کلاً درواقع چون مقیاسش بزرگ بود مدیریت‌پذیر نبود. نه‌تنها این دولت ناکارآمد هر دولت دیگری در دنیا هم بخواهد در این اشل شروع کند قاعدتاً آن ناکارآمدی را دارد، ولی برد تبلیغاتی پوپولیستی خیلی خوبی داشت. همین الآن هم از لحاظ سیاسی اگر شما نگاه کنید حالا جدا از اثرات آن، بخشی از اقبالی که به آقای احمدی‌نژاد است ناشی از مسکن مهر است. درنهایت می‌خواهم بگویم اگر به مسکن مهر از دید اقتصاد کلان نگاه کنید به‌شدت مضر بود، از دید مسکنی نگاه کنید به هر حال یک قشری از طبقه متوسط رو به پایین را صاحب مسکن کرد و پرت هزینه هم سر جای خودش بسیار داشت. واحدهای زیادی بودند که بدون مشتری بودند، حتی همین الآن یک سال پیش ما به مشهد رفته بودیم، مدیرعامل شهر بینالود می‌گفت ما واحد خالی داریم و کسی حاضر نیست بیاید بنشیند؛ چون مکان‌یابی‌اش بد است. مسکن یک کالای مقید به مکان است و باید به جایی برود که فرد بتواند اشتغال داشته باشد و آدم کم‌درآمد بخواهد به بیابان برود مثلاً در ۴۰ -۵۰ کیلومتری تهران و برای کار به اینجا بیاید مسئله‌دار می‌شود. در هر صورت مجموعه این مسائل را داشت. حالا کیفیت ساخت آن هم مسئله بود، ولی جدا از مسکن مهر، اقتصاد کلان کماکان بد عمل کرد. ما در دهه ۸۹ رشد اقتصادی آن‌چنانی نداشتیم؛ هرچند سیل درآمدهای نفتی بود، ولی فرصت‌های شغلی چندانی ایجاد نشد، در نتیجه وضعیت آن خانوارهای جدید به‌خصوص خانه‌اولی‌ها کماکان خراب بود و حاشیه‌نشینی هم گسترش پیدا کرد تا به دهه ۹۰ می‌رسیم. در دهه ۹۰ و دولت روحانی، طرح دوم جامع مسکن را خود من طراحی کردم و مدیر طرح آن بودم که در دو بخش تهیه می‌شود: بخشی از راه‌حل‌هایی که داده بودیم معطوف به طبقه متوسط بود؛ و بخشی معطوف به گروه‌های کم‌درآمد. حقیقت این است که آن قسمت که به طبقه متوسط مربوط بود به فعال کردن بانک مسکن و نظام تأمین مالی مربوط بود و تا حدی اجرا شد و نتایج آن را نسبتاً مفید در سال ۹۵ و ۹۶ می‌دیدیم. به‌خصوص اینکه از سال ۹۴ به بعد کاهش شدید تورم داشتید و یک مقداری از لحاظ درآمدی راه نفسی برای گروه‌های مردم که یک بخش از آن‌ها گروه‌های متوسط بودند باز شد، ولی مسئله فقرا سر جای خودش بود. مسکن اجتماعی را در چند قالب مسکن کارگری ارائه دادیم، ولی ظاهراً در اولویت دولت نبود که بیایند آن را اجرایی کنند. طرحی بود که منافع نداشت. کانسپت مسکن اجتماعی را روی مسکن اجتماعی ارزان‌قیمت بسته بودیم، چون پیش‌بینی می‌کردیم با توجه به تحولات کلان و نظام توزیعی که در سطح اقتصاد کلان است جمعیت مستأجر رشد بالایی خواهد داشت، کما اینکه رشد زیادی کرد و همه این‌ها وضعیتی رقم زد که تقریباً وزارت راه و شهرسازی وقت هم توجهش را معطوف به اتمام عاملی که در دولت خیلی مؤثر بود کرد و آن این بود که هنوز مسکن مهر تمام نشده بود و شاید دولت خیلی علاقه نداشت که پروژه جدیدی را شروع کند و عوامل مختلفی دارد، ولی در هر صورت آن چیزی که می‌توانم بگویم این است که در کیک بودجه‌ای که به‌صورت بحث‌هایی که می‌کردیم و ادعایی که شد این بود که ما با مشکل کمبود بودجه روبه‌رو هستیم، ولی من اگر نگاه کنم کیک بودجه که بین مصارف مختلف تقسیم می‌شود سیستم، اولویت‌های دیگری داشت که مسکن جزو آن نبود وگرنه در بحث تخصیص بودجه بهتر تخصیص می‌دادند و طرح نهضت ملی که شروع شد که خودش یک کاریکاتوری از مسکن مهر بود، منتها با این تفاوت که مسکن مهر زمانی شروع شد که مملکت پولدار بود. اینکه الآن برخلاف مسکن مهر آمار رسمی منتشر نمی‌کنند ما دقیقاً نمی‌دانیم، ولی ارقامی که از داده‌های کلان روی سرمایه‌گذاری ساختمان می‌بینیم به نظر می‌آید رشد چندانی نکرده و ساخت‌وساز قابل‌توجهی در اشل ۴ میلیون نشده است. یک مسئله دیگر مسکن نهضت ملی مسکن است که به شما یک وام می‌دهند و شما هم یک آورده دارید و با توجه به جیب خانوار اولاً بخش مهمی از نیازمندان آن آورده را ندارند؛ بنابراین آن‌ها انصراف دادند و بخش مهم‌تری قادر به بازپرداخت اقساط وام نیستند. شما مثلاً برای ساخت مسکن با توجه به هزینه‌های ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومانی در مترمربع حداقل ۵۰۰ تا ۶۰۰ میلیون چه‌بسا بیشتر، حتی یک میلیارد هزینه وام می‌خواهید. درآمد خانوار اجازه نمی‌دهد که وام یک میلیاردی بگیرید و بازپرداخت کنید و کسانی که گرفتند عمدتاً خانوارهای متوسط رو به بالا هستند، یا معمولاً در این برنامه‌ها پرت منابع زیاد است و اقشار متولی هم که از این امکان استفاده می‌کنند به طور مثال من نوعی می‌آیم یک خانه در اینجا می‌گیرم و بعداً در بازار آزاد اجاره می‌دهم.
اخیراً بحث مالیات بر خانه‌های خالی مطرح شد که اجرایی نشد. به نظر شما چرا این طرح اجرایی نشد. اصولاً چنین طرح‌هایی می‌تواند مشکل مسکن را حل کند؟
یکی از مشکلات مسکن این است که بخشی از تقاضای سرمایه‌ای که تأکید کردم افراد به خاطر حفظ ارزش دارایی یک ملک می‌خرند، حالا خیلی وقت‌ها فروختن آن به صرفه نیست یا آن را نگه می‌دارند یا اجاره می‌دهند؛ بنابراین یک بخشی از خانه‌های خالی وجود دارد. مطالعات میدانی نشان می‌دهد یک بخش مهمی از خانه‌های خالی در مناطق شمال شهری هستند؛ یعنی مسکن‌های لوکس هستند و مسکن متری ۲۰۰ میلیون تومان خالی است. درواقع یک تخصیص بد سرمایه بین مناطق شمال و جنوب شهر صورت می‌گیرد و ساخت‌وساز با کمک همان تراکم‌فروشی که شهرداری‌ها می‌کنند به سمت بالای شهر می‌رود و حاصل این به سمت سرمایه در زمین می‌ماند. درواقع سرمایه زمین‌گیر می‌شود و آن چرخش صورت نمی‌گیرد. در شرایط عادی اگر این مالیات وضع بشود و شما سیستم اطلاعاتی داشته باشید روی تخصیص سرمایه می‌تواند کمک کند، نه اینکه معجزه بکند یا کمک کند به اینکه اگر سرمایه‌دارها ببینند در منطقه یک خانه ساختن هزینه‌زاست، به منطقه ۲۰ بروند و آنجا در شرایط عادی کمی از لحاظ عرضه بهتر بشود؛ بنابراین می‌تواند کمک کند، ولی در این شرایط تورم بالاست و انگیزه شما از مالیات هم انگیزه‌های درآمدی است نه انگیزه‌های سیاست‌گذاری و تورم بالا، همه را وادار می‌کند بروند ملک بخرند و دخالت دولت در کسب‌وکارهای مختلف این تمایل را دوچندان می‌کند دیگر معنی نمی‌دهد که اجرایی بشود. ضمن اینکه سیستم اطلاعات هم وجود ندارد و یک بخش مهمی از خانه‌های خالی متعلق به سازمان‌ها و نهادهای مختلف هستند، ولی آن‌چنان‌که در اذهان گفته می‌شود حجمش بسیار بالاست. در سال ۹۵ یک چیزی در حدود ۱۰ درصد موجودی مسکن خالی است. الآن با توجه به افت ساخت‌وساز احتمالاً این رقم کمتر است و هیچ آمار و داده‌ای نداریم، ولی در هر صورت سیاست‌های مالیاتی در شرایط عادی اقتصادی می‌توانند جهت‌دهی کنند، ولی نه در این شرایط بحران اقتصادی که دچار نوسان است.
برخی به نقش اپلیکیشن‌ها در افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها اشاره می‌کنند. برای نمونه به اپلیکیشن دیوار اشاره می‌کنند. آیا واقعاً این‌ها در افزایش قیمت مسکن نقش دارند؟
ببینید اصولاً برای اینکه یک بازار خوب کار کند و کلاه سر کسی نرود مهم‌ترین چیز این است که یک جریان شفاف اطلاعات باشد از اینکه امروز در شهر تهران این تعداد ملک با این قیمت عرضه شده است و این تعداد تقاضا هم شده است و این تعداد معاملات هم شده است؛ بنابراین فکر می‌کنم نفس خود اپلیکیشن کارکرد بسیار مثبتی دارد، حتی در قیمت‌گذاری؛ البته امکان دارد چند تا معاملات ملکی در اپلیکیشن قیمت بالاتری بگذارند، ولی چون تولید اطلاعات در مقیاس انبوه است، من خریدار هم درواقع سرچ می‌کنم و سنس می‌گیرم. اینکه گفته می‌شود اپلیکیشن ها را ببندید یا محدود کنید این کاملاً به ضرر مصرف‌کننده و متقاضی است، چون سازندگان آدم‌های حرفه‌ای هستند و به اندازه کافی اطلاعات دارند. اپلیکیشن‌ها می‌تواند به رفع عدم تقارن اطلاعاتی و به کنترل کمک کند. حقیقت این است که قیمت مسکن ناشی از بحران اقتصادی و تورم است و اپلیکیشن‌ها جز شفاف‌سازی نقشی ندارند. می‌تواند یک تبانی هم داخل این صورت بگیرد، ولی تبانی بین چند نفر، نه اینکه بین یک شهر. شمای متقاضی می‌توانید سرچ کنید و اطلاعات بهتری پیدا کنید، ولی اگر آن نباشد باید یکی‌یکی سراغ معاملات ملکی‌ها بروید و معاملات ملکی‌هایی که کار حرفه‌ای شبانه‌روزی آن‌هاست خیلی با هم تبانی می‌کنند و عدم تقارن اطلاعات ایجاد می‌کنند و از نبود اطلاعات نزد شما استفاده خودشان را خواهند کرد؛ بنابراین نبود آن‌ها ناکارآمدی اقتصادی را افزایش می‌دهد.
یکی از دلایل بروز پدیده بدمسکنی افزایش بی‌رویه اجاره‌بهاست. آیا دولت می‌تواند جلوی افزایش اجاره‌بها را بگیرد؟
اول ببینیم که چرا اجاره‌بها افزایش پیدا کرد؟ به خاطر اجحاف من مالک افزایش پیدا نکرده است، به خاطر اینکه شما یک افزایش قیمت‌هایی دارید، از ۹۶ به این سمت بالای ۵۰ درصد به‌طور متوسط سالیانه و ۶۰ و ۷۰ درصد و بعضی سال‌ها ۱۰۰ درصد افزایش قیمت داریم. من صاحب ملکی هستم و قیمت این ملک من افزایش پیدا می‌کند؛ بنابراین یا باید پولم را به شکل این ملک نگه دارم یا به بانک ببرم یا ارز بخرم یا طلا بخرم یا اینکه بیایم از درآمد اجاره برای زندگی‌ام استفاده کنم؛ بنابراین افزایش اجاره‌بها هم ناشی از افزایش قیمت مسکن است. دولت اگر بخواهد کاری کند، باید در قیمت مسکن کاری بکند. اینکه شما می‌بینید در اروپا اجاره کنترل می‌شود، ناشی از آن است که درواقع آنجا این بحران‌ها به این شکل نیست. نکته دیگری که باید در نظر داشته باشیم بخش زیادی از مالکان در اینجا مالکان خرد هستند و نظام مالکیتی در ایران انحصاری نیست که فکر کنیم مالک‌ها پدر مستأجر را درمی‌آورند. نظام مویرگی است و بخش زیادی از مالکان بازنشسته‌ها هستند که با درآمد حاصل از اجاره دارند زندگی خودشان را می‌چرخانند. تعدادی هم مالک سرمایه‌دار وجود دارد که اجاره می‌گیرد، ولی نظام از لحاظ ساختاری مویرگی است؛ بنابراین اینکه من بیایم روی یک شبکه مویرگی نرخ بگذارم این اجحاف به مالکین است که بخش زیادی هم از آن‌ها بازنشسته‌ها هستند و کسانی هستند که با این زندگی‌شان را می‌چرخانند. دولت درواقع این هیاهویی که درست کرده است، کشور را بد اداره کرده است و اقتصاد را بد مدیریت کرده است؛ بنابراین یک انعکاس‌هایی دارد. الآن به مستأجر بیچاره که با افزایش قیمت مواجه است می‌گوید تقصیر مالک است، من می‌آیم کنترل می‌کنم و تجربه این چند سال نشان داده است نرخ‌گذاری تأثیر معنی‌داری ندارد. به هر حال بازار راه خودش را پیدا می‌کند. با توجه به اینکه می‌گویم از یک مرکز مالکیتی اجاره‌ها تعیین نمی‌شود هزاران نفر مالک اجاره‌بها را تعیین می‌کنند. افزایش اجاره‌بها همان‌طور که اول صحبتم گفتم درواقع یک فرآیندی دارد که یک خانوار دیگر نمی‌تواند مالک باشد، مستأجر می‌شود. بعد این افزایش به او می‌خورد و یواش‌یواش از تهران خارج می‌شود و دچار بدمسکنی می‌شود. به گونه‌ای است که الآن مثلاً بچه‌های جوانی که با ما کار می‌کنند بعضاً در هزینه اجاره‌شان هم مانده‌اند و فشارهای آن‌چنانی پیش می‌آورد؛ بنابراین دولت اگر بخواهد در بحث اجاره کاری کند یکی باید سر مدیریت اقتصاد کلان برود که قیمت مسکن را کنترل کند. اگر قیمت کنترل بشود، خودبه‌خود این هم کنترل می‌شود. پارازیت‌های بازار اجاره را به‌خصوص برای گروه‌های کم‌درآمد با همان مسکن اجتماعی بتواند حل کند، بعداً در کنار آن توسعه بازار استیجار بدهد، حالا شرکت‌های اجاره‌داری حرفه‌ای و این‌جور کارها هم می‌تواند یک اثراتی داشته باشد، ولی نرخ‌گذاری و اعلام اینکه چند سال است از زمان روحانی هم باب شد این‌ها هیچ کارآمدی خاصی ندارد، ضمن اینکه دولت به‌جای اینکه توپ در زمین خودش بماند که بازخواست بشود توپ را به زمین یکی دیگر می‌اندازد.
مکانیسم کنترل قیمت مسکن در دولت چگونه است؟
نمی‌گویم دولت کنترل کند. زمان خاتمی ما رشد ۷ درصد داشتیم، ولی رشد این قیمت‌ها نبود. ما در بخش مسکن در سال‌های ۸۱ و ۸۲، حدود ۸ درصد رشد سرمایه‌گذاری و رشد معاملات در تهران داشتیم؛ چون اقتصاد را خوب اداره می‌کردند. درواقع رشد اقتصادی داشتیم، تورم زیر ۲۰ درصد بود و به‌تدریج رشد نقدینگی کند شده بود و قیمت دلار بین ۷۰۰ تا ۹۰۰ تومان تثبیت شده بود. این فاکتورها قیمت مسکن را تعیین می‌کند. از طرف دیگر هزینه‌های تولید ساخت بالا نبود و به خاطر اینکه تورم کنترل شده بود و قیمت مصالح هم چندان رشدی نداشت. قیمت مصالح در شش سال گذشته به‌طور متوسط سالی ۴۲ درصد افزایش داشتیم؛ بنابراین به بیرون از بخش مسکن برمی‌گردد و شرط لازم این است که شما در اقتصاد کلان مدیریت خوب داشته باشید تا انعکاس آن به بخش مسکن برگردد. یک مورد شکست بازار در مسکن داریم که روی کم‌درآمدها مشخص می‌کند باید مسکن اجتماعی برای آن‌ها تعریف کند. کم‌درآمدها در شرایط نرمال هم نمی‌توانند به‌خوبی در حد شئونات انسانی و مطابق با حقوق بشر که حق مسکن هم یکی از آن‌هاست و مطابق با قانون اساسی مسکن مناسب داشته باشند؛ بنابراین مداخله دولت در جهت حمایت از تولید مسکن در استطاعت برای گروه‌های کم‌درآمد ضروری است. یکی از راه‌های پیشنهادی این است که می‌گویند به‌جای انبوه‌سازی یا پروژه‌های ساخت انبوه مسکن، یک فکری به حال تأمین مالی برای اجاره‌بها برای اقشاری که فاقد مسکن هستند مخصوصاً جوان‌ها بشود. این همان مسکن اجتماعی است؛ یعنی درواقع شما یک بسته‌ای تعریف می‌کنید و حالا این بسته را حتی بخش خصوصی هم می‌تواند با نظارت دولت اجرا کند. من به گروه‌هایی که می‌خواهند در خانه‌های نو ساکن بشوند کمک‌هزینه می‌دهم، مثلاً در طرح جامع مسکن یک برنامه‌ای که ارائه دادیم گفتیم شما دارید در بافت فرسوده تراکم مجانی می‌دهید، بیایید وام با بهره کم هم به سازندگان بدهید و در ازای آن سازنده یک‌سوم از واحدهایی که می‌سازد به مدت پنج سال تحت نظر نهادهای رفاه اجتماعی به افراد تحت پوشش کمیته امداد یا بهزیستی بدهد و اجاره‌شان را آن‌ها تأمین کنند؛ یعنی درواقع نوعی تأمین مالی است. این چیزی هم که گفتید همان تأمین مالی است و کاملاً شدنی است و عملیاتی است، ولی به شرط اینکه درواقع دولت بخواهد.
نقش بخش خصوصی در حل مشکل مسکن چیست؟ به یک نمونه موفق قبل از انقلاب یعنی پروژه اکباتان اشاره کردید. هنوز هم که هنوز است از آن به‌عنوان یک پروژه خوب یاد می‌شود. بخش خصوصی چه نقشی در این زمینه می‌تواند داشته باشد؟
بخش خصوصی برای گروه‌های کم‌درآمد بدون حمایت دولت هیچ کاری نخواهد کرد؛ یعنی درواقع دولت باید کاری بکند. اگر ما جامعه را به سه گروه کم‌درآمد، میان‌درآمد و پردرآمد تقسیم کنیم برای گروه کم‌درآمد حتماً باید مداخله دولت باشد. برای گروه میان‌درآمد و پردرآمد بخش خصوصی تولید می‌کند و آن‌ها هم می‌روند می‌خرند، برای گروه میان‌درآمد بخش خصوصی می‌تواند مؤثر باشد. چرا اکباتان مؤثر بود: اول، چون نظام تأمین مالی خوب برای آن ریختند و نظام بانکی کمک کردند؛ و دوم، چون تأمین زمین کردند؛ بنابراین دولت می‌تواند به بخش خصوصی کمک کند تا برای گروه‌های متوسط درآمد با بسته‌های متنوع سرمایه‌گذاری کمک کند و تأمین مالی از طریق نظام بانکی کاملاً هم شدنی است؛ البته اگر بخواهم در کانتکس حرف بزنم، طبقه متوسط ما دیگر بسیار نازک شده است و به معنای ده بیست سال پیش ما دیگر طبقه متوسط نداریم.
شما ایده‌ای برای حل مشکل مسکن دارید؟
اگر بخواهم خیلی پراگماتیستی حرف بزنم، ترجیح می‌دهم خیلی تئوریک حرف نزم و روی زمین حرف بزنم. الآن در حال حاضر تا نظام حکمرانی ما درست نشود مسئله مسکن هم حل نخواهد شد. تعارف هم ندارد. همه چیزها به نظام حکمرانی گیر کرده است. باید رشد اقتصادی ما خوب باشد، درآمد نیروی کار ما باید هم از طریق رشد اقتصادی و هم از تعدیل دستمزدها بهبود پیدا بکند. شما ترکیه اردوغان را نگاه کنید، دو بار دستمزدها را تعدیل کرد. این باید سر جای خودش باشد و سیستم مدیریت شهری و مدیریت زمین ما شفاف باشد. کلاً سیستم حکمرانی ما باید یک چیز دیگری بشود تا بشود این مشکل را حل کرد، ولی درعین‌حال اجرای طرح‌ها می‌تواند مؤثر باشد. مثلاً یک حق مسکن کارگری می‌دهد که پارسال فکر می‌کنم ۵۰۰ هزار تومان بود، این برای حق مسکن شوخی است، ولی اگر یک نظام حکمرانی خوب داشتیم آیا نمی‌شد این‌ها تجمیع بشود؟ ۱۰ میلیون کارگر که ماهیانه ۵۰۰ هزار تومان حق مسکن می‌گیرند در یک صندوق کارگری تجمیع بشوند. یک طرح منسجم بدهیم، ولی هر گونه عملی روی این اقدام می‌تواند به منبع مالی برای فساد و خوردن حق کارگرها منجر شود. می‌خواهم بگویم از لحاظ تئوریک و ایده می‌شود زیاد حرف زد، ولی کانتکس ما کانتکسی نیست که بشود و تا شرایط اقتصاد کلان خوب نشود هیچ کاری نمی‌شود کرد.
پی‌نوشت
- real estate
