نگاهی به سوداگری زمین و بحران مسکن در گفت‌وگو با عباس آخوندی
شاید از پرنوسان‌ترین سیاست‌ها در سال‌های‌های اخیر، سیاست‌های مسکن بوده است. به روایت بسیاری از اقتصاددانان، دهان گشاد مسکن مهر، نقشی مؤثر در افزایش حجم نقدینگی و تورم داشت. عباس آخوندی معتقد است مسکن، اولویت دولت‌ها نبوده است و بیشتر گره‌های مسکن نه به دست دولت‌ها، که به دست شهرداری‌ها گشوده خواهد شد و بزرگ‌ترین مانع شهرداری‌ها در این مسیر، سوداگران مستغلات هستند.
هرچند شورای شهر امیدوار پنجم تهران او را برای شهرداری تهران برگزیده بود، اما رویکرد آخوندی نسبت به سوداگری مسکن، به روایت خودش مانع از انتخابش شد.
چشم‌انداز ایران: نگاه شما به مسکن اجتماعی و جایگاه دولت در تأمین مسکن چیست؟ با توجه به تأکید قانون اساسی بر حق مسکن، این اصل از طرف دولت چطور باید تحقق پیدا کند؟
سؤالی که مطرح کردید در چند سطح قابل بررسی است: یک سطح کلان است و یک سطح اقتصاد خانوار و خرد. در حوزه شهرسازی و مسکن مشکل بسیار جدی در کشور ما وجود دارد که ریشه اصلی هم در سطح کلان است. اگر سرچشمه فقر شهری و بدمسکنی بسته نشود، همه راه‌حل‌ها ابتر و ناقص خواهند ماند. یک مشکل عمده در نحوه مدیریت شهری در ایران است. مدیریت شهری ما عمدتاً مبتنی بر فروش حقوق مردم برای تأمین هزینه‌های جاری شهرداری‌ها بنیان یافته است. این ریشه اصلی تمام مشکلات اصلی شهرسازی ایران است. حقوق مردم شامل تمام فضاهای عمومی شهر است، از پارک و مسجد و معبر تا قوانین و مقررات شهرسازی مثل ارتفاع و نور و آفتاب و مسائلی از این قبیل قابل خرید و فروش است. در شهرهای بزرگ ایران این امر عدم تعادل فوق‌العاده وحشتناکی را موجب شده که برای همگان ملموس است. برای شهرها یک طرح جامع تهیه می‌شود و ظرفیت سکونت‌پذیری، منطقه‌بندی و ضوابط مربوط به منطقه را می‌گذارند. در منطقه یک تهران قرار بوده جمعیتی حدودی ۳۵۰ هزار نفر داشته باشد. در یکی از آمارگیری‌ها در این منطقه در وضع کنونی ظرفیت‌پذیری این منطقه برای ۶۵۰ هزار نفر است و همچنان بالای ۳۵ هزار واحد در دست ساخت است. بسیاری از این واحدها برای مصرف ساخته نمی‌شوند، بلکه برای سوداگری احداث میشوند؛ یعنی صاحب زمین مبلغی به شهرداری داده و شهرداری هم حقوق مردم را به او فروخته و تمام خیابان و معبر و نور را گرفته و زمینش را تبدیل به آپارتمان کرده است. اگر بخواهید در منطقه یک تهران جابه‌جا شوید، ساعت‌ها در ترافیک محله‌ای و معابر تنگ خواهید ماند. منطقه ۲۲ قرار بوده یک منطقه کم‌ارتفاع باشد چون امام‌زاده داوود تونل ورودی باد تهران است. اما الآن با بلندمرتبه‌سازی‌ها حق عمومی مردم که هوای پاک است گرفته شده است. امروز از شدت آلودگی مدام مدارس تعطیل میشوند و تنفس این هوا برای گروه‌های مختلف خطرناک است. از سال ۱۳۷۶ تا سال ۱۳۹۶ در تهران برای ۲.۴ میلیون خانه پروانه ساخت صادر شده. اگر هرکدام برای ۳.۲ نفر میانگین بُعد خانوار در نظر بگیرید یعنی برای ۷.۶ میلیون نفر پروانه ساختمانی صادر شده، اما می‌بینیم مشکل مسکن همچنان حل نشده و به قوت خود باقی است. درواقع این حجم سوادگری در تهران است، چون کل حجم جمعیت تهران در شب ۸.۷ میلیون نفر است. یعنی تقریباً برای ۹۰ درصد جمعیت ساکن در تهران، در این بیست سال پروانه صادر شده و در عینِ حال بخش بزرگی از جمعیت مشکل مسکن دارند.
در عین این سوداگری اوج حاشیه‌نشینی اتفاق افتاده و اوج بدمسکنی را در مناطق ۱۰ و ۱۲ و سایر مناطق جنوبی تهران می‌بینیم. بدمسکنی یعنی یا خانه مقاوم نیست یا امکانات عمومی و دسترسی به خدمات شهری کم است و یا کیفیت بهداشت پایین است. بنابراین، وقتی درباره مسکن اجتماعی بحث می‌کنیم از یک طرف سوداگری وحشتناکی نه‌فقط در تهران بلکه در سایر کلان‌شهرها در جریان است. حقی که مردم از فضای شهر چه از لحاظ روانی و چه از نظر فیزیکی دارند خرید و فروش شده و هر متر حق مردم قیمت پیدا کرده. امروز چیزی به‌عنوان حق استفاده شهروندان از فضاهای عمومی در دستور کار نیست، چون همه چیز قابل مبادله شده است. در تهران این نابرابری به وضوح دیده می‌شود؛ از یک طرف بدمسکنی سخت در جنوب و پیرامون تهران و از یک طرف یک مازاد لوکس خالی و با استفاده بسیار کم. گفتیم که در تهران ۵۰۰ هزار خانه خالی داریم. تهران یک نمونه است و این مسائل با نسبت‌های مختلف در شهرهای دیگر هم قابل مشاهده است. چیزی در حدود ۲.۷ میلیون خانه خالی در کل کشور وجود دارد. همین مقدار واحد به‌عنوان خانه دوم در شمال کشور داریم و درمجموع حدود ۴.۲ میلیون خانه خالی یا با استفاده بسیار کم وجود دارد و ۱۹ میلیون جمعیت کل کشور در وضعیت فقر مطلق مسکن هستند. در برنامه‌ریزی چه باید کرد؟ اول باید یک جا عدم تعادل متوقف شود و تشدید نشود. اگر این عدم تعادل بخواهد تشدید هم بشود، هیچ اتفاق مثبتی رخ نخواهد داد.
شاید طرح‌هایی مانند مسکن مهر اگر درست اجرا می‌شد می‌توانست این تعادل را ایجاد کند، اما شما از مخالفان جدی این طرح بودید.
این طرح مشکلات زیادی داشت. مسکن مهر ظاهراً باید برای طبقات کم‌درآمد مسکن تهیه می‌کرد، اما آیا کسی که در حاشیه زندگی می‌کرد از حاشیه به مسکن مهر مهاجرت کرد؟ آمار نشان می‌دهد این مهاجرت نزدیک صفر بوده؛ یعنی یا مهاجر جدید ایجاد کرده یا کسانی که در شهر بودند به حاشیه رفتند یا اینکه خود این خانه‌ها تبدیل به کالا برای سرمایه‌گذاری در معامله‌های دستِ‌دوم شدند. عده‌ای آمدند در این پروژه، رقمی بیش از آنچه فرد ثبت‌نام کننده داده بود به او پرداختند و خانه را خریدند. چون منع خرید و فروش هم بود قولنامه‌ای خریدند و قدرت چانه‌زنی خریداران و سفته‌بازان بیشتر هم شد.
عمده تلاش من در این دو دوره که وزیر بودم و موفقیت کمی هم پیدا کردم این بود که آخر کار باید مدیریت شهری را قانونمند کنیم؛ یعنی نمی‌شود شهر را بر اساس شهرفروشی اداره کرد و در عینِ حال از بحث تأمین مسکن طبقه متوسط و گروه‌های کم‌درآمد سخن گفت. گفتن این حرف خیلی ساده بود، اما در عمل اعلام جنگ با گروه‌های ذی‌نفع و ذی‌نفوذ بود. کسی که در شمال تهران ۲ هزار متر زمین را می‌خرد و به‌جای سه طبقه برای ۳۰ طبقه جواز می‌گیرد به‌راحتی تن به قانون نمی‌دهد. جنگیدن با این جماعت کار ساده‌ای نیست. این‌ها به هزار و یک دلیل ثابت می‌کنند این کار باید ادامه پیدا کند. در سوی مدیریت شهری هم توجیهاتی بروز می‌کند و یکی می‌گوید شهرداری حقوق پرسنل خود را از همین مسیر باید بدهد یا می‌گویند ساخت‌وساز متوقف شود، شغل از بین می‌رود و دلایلی از این دست.
چشم‌انداز ایران: این گروه‌های ذی‌نفع گروه‌های مالی‌اند یا پشتوانه سیاسی هم داشتند؟
معمولاً پشتوانه سیاسی خودشان را پیدا می‌کنند و یک جمعیت سیاسی _اجتماعی میشوند. تا دوره‌هایی که من بودم ما تا حد زیادی سعی کردیم شهرفروشی را کنترل کنیم، ولی آن‌ها هم تا حدی سرشان را زیر آب می‌کردند تا این موج رد شود و نهایتاً به شکل ملی اراده‌ای برای اینکه شهرفروشی متوقف شود وجود ندارد. هنوز هم بالاتر از اراده یک وزیر، که اراده محدودی است، اراده‌ای ملی نیست که شهر بر اساس عوارض اداره شود. در مجلس درباره همه چیز اظهارنظر می‌کنند جز این مسائل بزرگ و ملی؛ در هیئت دولت هم همین‌طور.
چشم‌انداز ایران: آیا می‌توانیم به این جریان، بورژوازی مستغلات بگوییم؟ آیا آن‌ها ماهیت طبقاتی دارند؟
این خیلی بیشتر از بورژوازی است، چون بورژوازی هم بر اساس قانون عمل می‌کند. من اسم این‌ها را مرکانتلیست‌های مستغلات می‌دانم؛ یعنی جز سوداگری هیچ اسمی ندارد و هیچ ارزش‌افزوده‌ای خلق نمی‌کنند. این‌ها با دولت‌های محلی توافق می‌کنند و حق مردم این‌طوری خرید و فروش می‌شود. نفعی که ایجاد می‌شود کمتر از ۱۰ درصد به شهرداری می‌آید و بخش عمده در همین سیستم سوداگری می‌چرخد؛ با اینکه گفته می‌شود هزینه اضافه تراکم به جیب شهرداری می‌رود.
چشم‌انداز ایران: آیا می‌توانیم بگوییم در معادلات سیاسی تبدیل به یک طبقه هم شدند؟
بله. بسیار قدرتمندند و در تمام دوره‌ها توانستند جان‌سختی کنند و دوام بیاورند. پس این نگاه کلان را داشته باشید و در این مشکل کلان بحث خرد این است که برای یک طبقه کم‌درآمد مسکن تهیه کنیم. می‌دانیم سطح عمومی قیمت‌ها به هم پیوسته است. وقتی یک واحد لوکس در شمال شهر قیمت متری ۵۰ میلیون تومان فروش برود در جنوب شهر هم اثر خودش را می‌گذارد و به نسبتی بالا می‌رود. این نکته بسیار پیچیده این ماجراست. مشکلی که در حوزه برنامه‌ریزی شهری وجود دارد پاسخ به این سؤال است که شهر را چطور می‌بینیم؛ یک مجموعه کالبدی است یا یک سازمان اجتماعی که زندگی اقتصادی، سیاسی، اجتماعی و فرهنگی دارد؟ در گذشته گفته می‌شد فلانی بچه فلان محله است. محله فارغ از مفهوم مکانی یک مفهوم اجتماعی داشت. یک محله یک شبکه اجتماعی داشت و افراد در این شبکه روابط پشتیبان و حامی داشتند، در شادی و غم هم سهیم بودند، فقرای محله از طرف اعضای محله حمایت می‌شدند و محله مفهوم داشت. در یک سیستم سوداگری محله معنی ندارد فقط زمین و ساختمان بامعنی است. به کسی که زمین دارد پیشنهاد می‌دهند شریک شویم و اینجا را بسازیم. مفهوم اجتماعی این پیشنهاد این است که مالک صلاحیت استفاده از زمین را ندارد و ما بلدیم از این زمین استفاده کنیم. ارزش استفاده و ارزش مبادله اینجا مطرح است. درواقع ارزش یک ملک در یک شرایط عادی ارزشِ استفاده آن از سوی مالک است. ولی در نظام سوداگری، ارزش ملک ارزشی است که سوداگران در جریان مبادله برای ملک می‌گذارند و به هزار دلیل ثابت می‌کنند که استفاده مالک از ملک در حد بهینه نیست و باید ملک را از چنگ او بیرون آورد. در عمل زمین را از چنگ این افراد درمی‌آورند و مالک به یک منطقه دوردست‌تر پرت می‌شود. سیستم سوداگری فقط در منطقه یک عمل نمی‌کند، چون در کل تهران ۲.۴ میلیون پروانه صادر شده؛ یعنی همه تهران کارگاه ساختمان‌سازی شده! در نگاه بزرگ‌تر طبقات اجتماعی کم‌درآمد به‌مرور به بیرون شهر پرتاب شدند.
مسکن اجتماعی می‌خواهد کمک کند تا طبقات کم‌درآمد یک محله توانمند بشوند و بتوانند برای خودشان مسکن تهیه کنند. این محله یا حاشیه‌نشین است یا داخل شهر است و در نوسازی‌ها نتوانسته خودش را مدرن کند. ما معتقد بودیم محله یک سازمان اجتماعی است و باید محله توانمند بشود. چطور باید این کار را بکنیم؟ باید روی خدمات عمومی، معابر، خدمات زیربنایی شامل آب و فاضلاب و همچنین حمل و نقل، آموزش و بهداشت متمرکز شویم و فضای سکونت را ارتقا بدهیم. اگر این فضا ارتقا پیدا کند، خودبه‌خود منزلت اجتماعی پیدا می‌کند و ساکنان می‌توانند خودشان خانۀ خودشان را بسازند، ولی وقتی ساکن محله، صاحب صلاحیت برای اقامت در محله شناخته نشود و از آن بیرون رانده شود، او به‌جایی می‌رود که دیگر بچه آن محله نیست و غربیه است. او در محله جدید یک مهمان است و تعلق‌خاطری به آنجا ندارد. در این شرایط جمعیت‌های نامتجانس و ناهمگون ایجاد می‌شود. ایده ما بدیع و متعلق به خود ما نبود و همان ایده اجراشده در اروپای بعد از جنگ دوم جهانی و در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته بود. این ایده در اروپا تحت عنوان مسکن اجتماعی یا خانه‌های شهرداری اجرا شد که موضوع گفت‌وگوی امروز هم هست. این طرح بر این مبنا بود که اولاً محله فقیرنشین ایجاد نشود. یکی از مشکلات مسکن مهر همین ایجاد محله فقیرنشین بود. در طرح اصلی باید کل محله ارتقا پیدا کند که افراد کم‌درآمد آن محله بتوانند مسکن پیدا کنند نه اینکه یک محله برای کم‌درآمدها درست کنیم و مُهر بر پیشانی محله بزنیم. آن مهر بعداً محله را به جایی برای بزهکاری و جرم تبدیل خواهد کرد.
این ایده را من در دو دوره خودم داشتم و در دولت و سازمان برنامه مطرح کردم و در برنامه ششم قرار گرفت. ولی با این وجود عملاً دولت درگیر نشد. بودجه، آب و برق و فاضلاب، آموزش و بهداشت را دولت باید تهیه می‌کرد. دولت مسئول این کار است و وزاتخانه راه و شهرسازی یک سازمان‌دهنده در بخش شهرسازی است. بحث بازآفرینی شهری را طرح کرده بودم که به شکل اسمی در برنامه‌ها آمد، اما هیچ‌وقت به برنامه عملیِ کلِّ دولت تبدیل نشد. دولت نخواست درگیر بشود. در فرانسه، انگلستان، کشورهای اسکاندیناوی و هر کشوری مسکن اجتماعی را دنبال می‌کند کل دولت درگیر این برنامه هستند. در ایران مسکن اجتماعی مسئله دولت نشده و هنوز هم نیست. اساساً برنامه مسکن مسئله دولت نشده است. الآن هم فکر می‌کنند اگر وزیر مسکن را مجبور کنند ۱۰۰ هزار واحد در فلان‌جا کلنگ بزند مسئله حل می‌شود. چون در ایران گرفتاری ما این است که یک‌سوم جمعیت شهری در فقر سکونت زندگی می‌کنند؛ یعنی کیفیت زندگی جامعه شهری نازل است. حتی کسانی که درآمد بالا دارند با وجود اینکه خانه لوکس دارند، چون فضای عمومی ندارند نمی‌توانند به‌درستی از زندگی لذت ببرند. ساعت‌ها باید در ترافیک بمانند، آلودگی هوا و آلودگی صوتی برای آن‌ها هم هست، آن‌ها هم عملاً از نور و آفتاب محروم‌اند و سایر عوامل مؤثر بر کیفیت زندگی.
این مفهوم مهم که شهر یک سازمان اجتماعی است در ایران جا نیفتاده است. در ایران، شهر را سازمان کالبدی می‌دانند. وقتی می‌گویند فلانی شهردار خوبی بود یا هست؛ یعنی خوب به کالبد رسیده یا می‌رسد. یعنی اتوبان بیشتر ساخته، پل بیشتر و زیرگذر بیشتر و ساخت‌وسازهای این‌چنینی. اما آیا این شهردار فضای عمومی بهتری برای مردم ساخته شده که مردم حسِّ زندگی بهتر، امنیت بیشتر، تفریح و شادی بکنند و همبستگی اجتماعی افزایش پیدا کند؟ یعنی شاخص‌های کیفی مدنظر نیستند؛ لذا یک اتوبان صدر بیش از میلیارد دلار هزینه ساخت دارد و هیچ مسئله‌ای را حل نمی‌کند.
چشم‌انداز ایران: می‌خواهم به اولین دوره وزارت شما برگردیم. دوره‌ای که با پایان جنگ، دولت با برنامه‌های تعدیل اقتصادی به جان اقتصاد ایران افتاد و شما هم در این دوره در حوزه مسکن وزارت داشتید. چه برنامه‌هایی در آن دوره اجرا کردید؟ تا پیش از دوره شما، تعاونی‌های مسکن تا حدودی مشکل مسکن را حل می‌کردند، اما شما این‌ها را هم نقد داشتید و جمع کردید.
قبل از دهه ۷۰ برنامه مسکن معادل بود با توزیع زمین. من فکر می‌کنم با فرض اینکه صد نفر در یک هکتار زندگی کنند، برای چیزی حدود ۲۸ میلیون نفر زمین شهری تحت عنوان آماده‌سازی یا شهرهای جدید توزیع شد. فکر می‌کردند اگر زمین توزیع کنند مردم خانه‌دار میشوند. آنچه در عمل اتفاق افتاد این بود که یک مجرایی شد تا بخشی از آن‌ها توسط یک عده زمین‌خوار تصاحب شود. واگذاری‌ها به این شکل بود که مثلاً در شهر کرمان منطقه‌ای کویری را انتخاب کردند و خیابان‌کشی کردند و کارهای زیربنایی انجام دادند. قیمت تمام‌شده این خدمات زیربنایی روی مترمربع را حساب کردند و به مردم فروختند. به مردم گفته بودند تا وقتی خانه ساخته نشده حق فروش ندارند. کل مبلغ را هم نقد نمی‌گرفتند و برای قسط اولیه مثلاً ۲۰ درصد پول می‌گرفتند. در ظاهر اقدام جالب و خداپسندانه‌ای هم بود، ولی در عمل با این کار زمین‌خواری شروع می‌شد. افرادی با قیمتی کمی بالاتر زمین‌ها را از مردم می‌خریدند. فردی که زمین را به قیمت ناچیز دریافت کرده بود و مبلغ بسیار کمی را پرداخت کرده بود خوشحال که از این معامله سود برده، زمین خود را به‌صورت قولنامه‌ای به این افراد واگذار می‌کرد. ولی چون سند قابل انتقال نبود بنابراین خریدار دوم بر سر قیمت می‌زد و مبلغ کمی را پرداخت می‌کرد. بعد از مدتی زمین‌ها به‌صورت دسته‌چندم دست عده‌ای جمع می‌شد. مالک اول هم که با آن مبلغ خانه‌دار نمی‌شد مثلاً یک وسیله خانگی می‌خرید و همچنان جزو جمعیت بی‌خانه باقی می‌ماند. ده سال از کار گذشته بود و تورم بالا رفته بود. قیمت زمین‌ها از ۱۵۰۰ تومان تا به متری ۱۵۰ هزار تومان رسیده بود. در نهایت کل منابع به جیب یک‌عده سوداگر رفته بود و مردم همچنان بی‌خانه مانده بودند. در دوره اول وزارت دیدم سیاست توزیع زمین دردی را درمان نکرده مگر برای گروه اندکی که پول داشتند زمین را بسازند و استفاده کنند؛ یعنی بخش عمده منافع در جیب زمین‌بازان شهری رفته بود. درواقع سوداگری مستغلات از آنجا ریشه پیدا کرده بود و گسترش یافت. سیاست توزیع زمین، سوداگری را رشد داد و مشکل مسکن را حل نکرد! به همین خاطر فکر کردیم چه کنیم که حمایت دولت به خانه‌دار شدن مردم منجر بشود نه توزیع زمین. یعنی اصل قصه ما این بود. در حوزه سیاست مسکن بازار متقاضیان مسکن را به سه گروه تقسیم کردیم: یک گروه شهروندان متمول هستند که مسکنشان آزاد است. این گروه خودشان در بازار می‌توانند خرید کنند. تنها مأموریت دولت در برابر اینان توجه به قواعد شهرسازی است؛ بنابراین تا وقتی قانون را رعایت کنند می‌توانند در بازار باشند. گروه بعدی طبقه متوسط هستند. این گروه مسکن حمایتی نیاز دارند. از تأمین مالی این گروه برای خانه‌دار شدن باید حمایت شود. گروه سوم گروه بسیار کم‌درآمد هستند که به مسکن اجتماعی نیاز دارند. اسم مسکن اجتماعی هم به همین دلیل بود که باید زیر چتر سیاست‌های اجتماعیِ دولت قرار بگیرند. این سیاست حمایت اقتصادی نبود و بخشی از سیاست‌های اجتماعی دولت بود. در مورد طبقه متوسط، به‌جای اینکه روی زمین متمرکز شویم روی تأمین مالی متمرکز شدیم که تجربه دنیا هم همین را به ما یاد می‌داد. قبل از انقلاب بانک رهنی هم برای همین منظور تأسیس شد. قرار بود یک رژیم پس‌انداز تهیه شود. مثلاً کسی حقوق مشخصی دارد و می‌خواهد ۲۰ درصد حقوقش را پس‌انداز کند، این بانک پس از چند سال مشخص به پس‌انداز فرد ضریب هفت می‌دهد؛ بنابراین پس‌انداز او تبدیل به قدرت خرید هفت برابر می‌شود. این قدرت خرید بزرگی بود و فرد می‌توانست وارد بازار شود و حق انتخاب داشته باشد. حق انتخابی فراتر از اینکه دولت زمینی در وسط بیابان به مردم بدهد که محله نیست و سازمان اجتماعی ندارد. این فرد با قدرت خرید خودش می‌تواند در شهر مسکن تهیه کند. ما دنبال این طرح رفتیم و اسم آن را «پاک» مخفف پس‌انداز، انبوه‌سازی، کوچک‌سازی گذاشتیم. فرد می‌توانست از واحد کوچک شروع کند و در چند چرخش به واحد مناسب بزرگ‌تری برسد. این کار خیلی هم گرفت و بعد از مدتی کسانی که شروع به پس‌انداز در بانک مسکن کردند حدود بیش از ۳ میلیون نفر شدند. این طرح دو پاشنه آشیل داشت: یکی داخل بخش و دیگری بیرون بخش. داخل بخش این مشکل بود که بعد از مدتی با اینکه مقدار پس‌اندازها زیاد می‌شد، اما با ضریب هفت، مقدار خروجی صندوق از ورودی آن بیشتر می‌شد و بانک مسکن قدرت پرداخت این ضریب هفت را نداشت؛ بنابراین، ما خواستیم به‌جای اینکه دولت زمین توزیع کند کسری این خروجی را جبران کند. درواقع بقیه کشورها هم همین کار را کردند. اگر بانک مسکن کسری منابع پیدا کند دولت به‌جای ارائه سوبسید و ایجاد مسکن مهر کسری منابع بانک را تأمین کند. این پول در مدت زمانی برمی‌گردد، سوبسید هم نبوده که مصرف شود. درواقع به شکل غیرمستقیم، قدرت خرید را افزایش می‌دهد. از لحاظ اقتصادی هم به اقتصاد خانوار نظم می‌دهد. خانه‌دار شدن یکی از بزرگ‌ترین مسائل یک خانواده است و در این طرح ظرف چند سال اتفاق می‌افتاد. پس پاشنه آشیل داخلی کسری منابع آن بود که انتظار می‌رفت دولت تأمین کند. تا وقتی ورودی زیاد بود این پروژه مورد استقبال بود. وقتی کسری منابع خودش را نشان داد دولت عوض شد و دولت آقای هاشمی رفت و دولت آقای خاتمی آمد. دولت آقای خاتمی هم حمایت نکرد و صندوق دچار کسری منابع شد.
مشکل این بود که برنامه ادامه نیافت. برنامه‌ریزی مسکن بیست‌ساله است و مسکن یک کالای مصرفی فوری نیست و بزرگ‌ترین اتفاق یک خانوار است. بنابراین ثبات سیاست‌گذاری در مورد مسکن مهم است. پاشنه آشیل دوم همان سوداگری بود. اگر قرار باشد سوداگری ادامه داشته باشد و با افزایش قدرت خرید، قیمت‌ها هم بالا برود شانس فرد برای تهیه مسکن کم می‌شد. از این‌رو است که موفقیت این برنامه و یا هر برنامه دیگر مسکن در گرو عملکرد اقتصاد است و در اختیار بخش نیست. من سال‌ها در بخش مسکن کار کرده‌ام و معتقدم هیچ‌گاه مسکن در دستور کار دولت قرار نگرفته؛ یعنی همیشه وزیر مسکن دنبال سیاست مسکن بوده ولی مسکن دستورِ کار دولت و با کلی‌تر بگویم دستور کار کلِّ سیستم حاکمیت نبوده است. آمارها نشان می‌دهد کسانی که توانستند از بانک مسکن این تسهیلات را بگیرند بیش از ۲ میلیون خانواده بوده. عده‌ای هم پس‌انداز کردند اما به کسری منابع خوردند و با تورم‌های سنگین سال‌های ۹۱ و ۹۷ بخش عمده قدرت خرید را از دست دادند.
اما گروه‌های بسیار کم‌درآمد که توان پس‌انداز نداشتند می‌بایست تحت حمایت کامل قرار می‌گرفتند. ایده این بود که در هماهنگی با کمیته امداد، سازمان بهزیستی و سازمان تأمین اجتماعی بودجه تأمین مسکن این افراد توسط این دستگاه‌ها و در ردیف‌ها متعلق به آنان در بودجه تأمین شود و حمایت کامل در تهیه مسکن آنان از سوی این نهادها صورت گیرد. به گمان ما این بخش از برنامه مسکن جزء برنامه اجتماعی بود و برای آنکه بیهوده صف جدیدی ایجاد نشود، خود نهادها مسئول حمایت از این گروه‌ها مسئول تأمین مسکن آنان شدند. در عمل، میزان موفقیت این برنامه، به دلیل آنکه برنامه مسکن برنامه کل دولت نبود بسیار محدود بود.
چشم‌انداز ایران: با تمام این برنامه‌ها می‌بینیم در دوران پس از جنگ، میزان مالکیت خانواده‌ها کاهش یافته است. برخی طرح‌ها شاید می‌توانست در این اوضاع و احوال قدری قیمت را کنترل کند. مثلاً مالیات بر این حدود ۲.۵ میلیون واحد مسکن خالی شاید می‌توانست این فضا را ایجاد کند. خود شما هم این طرح را مطرح کردید. چرا این طرح اجرا نشد؟
آخوندی: پاسخ من این است که سوداگری مسکن باید از بین برود. سوداگری در جایی ایجاد می‌شود که مسکن برای سکونت ساخته نشود، بلکه برای تجارت ساخته شود. وقتی شهرفروشی می‌شود سیاست توسعه شهری، کارخانه سوداگری هم خانه تولید می‌کند. میانگین مالیات موضوعه در تهران برای خانه‌های خالی بیش از ۱۵۰ مترمربع، ۳.۵ میلیون تومان است. کسی که میلیاردها تومان سود سوداگری‌اش را می‌گیرد این مبلغ که برای او پول خرد است. بنابراین این مالیات او را تحت تأثیر قرار نخواهد داد. سوداگری شهری خون مردم ایران را در شیشه کرده، اما متأسفانه مورد توجه قرار نمی‌گیرد. مسئله دیگر تکنیکی است که چطور خانه خالی را شناسایی کنید و چطور از آن مالیات بگیرید. خانه خالی کدام خانه است؟ در آمارگیری اگر بپرسید می‌گویند خالی است اما وقتی بخواهید مالیات بگیرید جواب می‌شنوید در این خانه آب و برق مصرف شده است. دو تا چراغ روشن گذاشته می‌شود و یا شیر آب را باز می‌گذارند، لذا، آب و برق مصرف می‌شود. در طول ماه سه روز به آن خانه می‌روند و طوری رفتار می‌کنند که مردم ببینند در آن خانه رفت‌وآمد صورت می‌گیرد. شناسایی خانه خالی برای همه کشورهایی که این مالیات را گذاشته‌اند اصلی‌ترین مسئله بوده است. درصد فرار این مسئله نزدیک به صد است چون باید ثابت شود که یک سال خالی بوده و نقض کردن آن سخت نیست.
چشم‌انداز ایران: این برای چند واحد خالی ممکن است اما در پروژه‌های بزرگ چطور؟
آن هم سخت نیست. همه چراغ‌های واحدها را روشن می‌کنند. بنابراین اثبات آن از جهت حقوقی سخت است. در دنیا این کار را از راه دیگری کرده‌اند. یعنی جنس این بحث محلی بوده و این کار را با عوارض شهرداری انجام می‌دهند. در انگلستان و سوئد و چند کشور دیگر دیدند دولت مرکزی از عهده شناسایی خانه خالی برنمی‌آید. وزیر دارایی چطور می‌تواند یک خانه خالی در اهواز را شناسایی کند که خالی است یا نه؟ لذا در آن کشورها این مالیات را تبدیل به عوارض بر خانه‌های خالی کردند. وقتی ماهیت محلی پیدا کرد قابل شناسایی شد. چون شهرداری در حد ناحیه تشکیلات دارد و آن‌ها راحت‌تر شناسایی می‌کنند. دولت فقط از روی سیستم آماری می‌تواند کاری بکند که آمارسازی هم کار سختی نیست. به دست آوردن اطلاعات آب و برق و تلفن اصلاً آسان نیست، چون هرکدام در هر شهرستان یک تشکیلات متفاوت است؛ یعنی دولت باید بانک اطلاعات معادل تمام خانه‌های ایران داشته باشد. مرتب آب و برق و فاضلاب خانه را چک کند تا اگر به زیر رقم خاصی رسید مالیات بگیرد. تقریباً از نظر ملی غیرممکن است. در دنیا، این بحث ماهیت محلی دارد و کنار عوارض شهرداری گرفته می‌شود. این عوارض بخشی از درآمد شهرداری هم هست و شهرداری انگیزه دارد که خانه خالی را شناسایی کند.
چشم‌انداز ایران: دید شما این بود که شهرداری این برنامه را اجرا کند؟
آخوندی: بله من لایحه دادم به دولت که مالیات بر خانه خالی از طریق شهرداری امکان‌پذیر است. درباره تاریخچه این مالیات باید بگویم که سابقه آن به سال ۱۳۵۲ برمی‌گردد که این قانون تصویب شده است، ولی هیچ‌وقت از سال ۵۲ تا الآن هم اجرا نشده است. دقیقاً یادم نیست در چه سالی، ولی در دهه ۶۰، وزارت دارایی لایحه داده که مالیات بر خانه خالی حذف شود، چون عملکرد آن نزدیک صفر بوده است. دومرتبه سال ۹۴ به قانون مالیات برگشته است. من مطالعه کردم که کشورهایی که این کار را کردند و موفق بودند چه تدبیری را اتخاذ کرده‌اند. اولاً دوره‌های خالی بودن کوتاه است مثلاً شش ماه است. درحالی‌که در ایران این دوره ۲ سال است. بعد هم اینکه ماهیت محلی دادند تا قابل اجرا باشد.
چشم‌انداز ایران: شما مسئله اصلی بحران در حوزه مسکن را سوداگری مسکن می‌دانید. آیا نمی‌توان گفت مقطع پیدا شدن این جریان و دیگر جریان‌های سوداگری هم‌زمان با کاهش نقش دولت در اقتصاد با آن شکلی که اجرا شد باشد؟ آیا عقب‌نشینی دولت رانتیر، به نفع جریان‌های شبه‌دولتی و رانتی نبود و همین را در مسکن هم نمی‌توان دید؟
آخوندی: در حوزه مسکن نظریات مختلفی است. تیپ‌هایی مثل احمد اشرف قصه را کمی عقب‌تر هم می‌برند. می‌گویند در ایران هرکس ثروتش را تبدیل به زمین کرده توانسته آن را حفظ کند. هر کس ثروتش را تبدیل به ساختمان و کارخانه کرده و روی زمین نشان داده، در نهایت آن ثروت در امان باقی نمانده است. عده‌ای هم معتقدند این داستان در ایران مربوط به این چندساله نیست و خیلی قدیمی‌تر است. یعنی ایرانی‌ها تا پول به دستشان می‌رسیده به‌جای تولید به زمین تبدیل می‌کردند و می‌گفتند کسی از خرید و فروش زمین ضرر نکرده. این شعار خیلی قدیمی‌تر از بحث تعدیل اقتصادی است.
بعد از تعدیل اقتصادی و فراتر از آن نظریه مدیریت شهری مطرح شد که خیلی خطرناک بود و هست. نظریه‌ای که درآمد شهرداری از دولت مرکزی را صفر می‌کند و برای شهرداری محل درآمد مشخص تعیین نمی‌کند. اینجا انحراف رخ داد و فروش حقوق مردم شروع شد. نه‌فقط تراکم، بلکه شهرفروشی شروع شد و شهر به حراج گذاشته شد. سود اعظم آن هم به سوداگر شهری می‌رسد نه شهرداری. این داستان، نظام شهری ایران را متلاشی کرده. بیش از ۵۰ درصد جمعیت شهری ایران در ۱۰ شهر زندگی می‌کنند. به ظاهر ۱۳۰۰ شهر داریم، اما فقط ۱۰ شهر هست که بیش از ۵۰ درصد جمعیت شهرنشین را در خود جای داده و بدون خلق ارزش‌افزوده ثروت مردم را جمع می‌کنند و انباشت سرمایه بدون زحمت دارند. این مسئله مهمی است و هنوز هم در ساختار مدیریت شهری به این موضوع پرداخته نشده. در انگلستان اگر کسی ملک داشته باشد عوارض خانه برابر یک ماه اجاره است. در ایران عوارض یک‌صدم هم نیست. از یک طرف ظاهراً عوارض پایین است، اما از طرف دیگر تمام زندگی مردم را حراج کرده‌اند.
چشم‌انداز ایران: بخشی از کارشناسان معتقدند مشکل به این برمی‌گردد که دولت نه‌تنها دخالت ندارد بلکه نظارت هم ندارد. مثلاً در قیمت‌گذاری مسکن و اجاره‌بها هیچ نظارتی ندارد. این‌ها چه تأثیری دارند؟
اعتقاد شخص من این است که مشکل دولت‌ها در ایران نبود تئوری در حوزه مسکن است. مسکن را مسئله سیاسی دیده‌اند و برای همین سعی کردند رضایتمندی فوری ایجاد کنند. رضایتمندی فوری هم یعنی توزیع زمین و ساختن مسکن مهر. اشکال این کار هم این است که از جنس درازمدت نیست، درحالی‌که مسکن نیاز به کار درازمدت و اندیشه هست. نمی‌شود در بخش مسکن شالتاخ کرد. گرفتاری ما سیاست کوتاه‌مدت است که البته کل سیاست ما را برگرفته. عالم سیاست در ایران خیلی کوتاه‌مدت است و سیاست‌گذاری در حوزه مسکن هم خیلی بلندمدت و این تعارض اشکال زیادی ایجاد کرده. در این چهل‌ساله من اندیشه‌ای بلندمدت برای حل مشکل مسکن ندیدم. این کار سطوح بالاتری هم دارد. توزیع جمعیت در کشور هم از بحث‌های مربوط به حوزه مسکن است. در جنوب ایران و حاشیه خلیج‌فارس گاهی تراکم جمعیت به ۴.۸ نفر در کیلومترمربع می‌رسد. در دنیای مدرن بخش مهمی از توسعه شهری در حوالی دریا صورت گرفته است. در تمام دنیا شهرهای بندری مراکز رشد هستند اما در ایران این شهرها طرد جمعیت دارند. این عدم تعادل، محصول نبود نظریه و برنامه در بالاست. هنوز هم بحث بر سر این است که آب را چطور از کنار دریا به کویر ببریم. اغلب کارهای ما همین‌طور برعکس است. بحث‌های بالادستی در حوزه مسکن گره‌های زیادی دارد. نه در حوزه اقتصادی، نه توزیع جمعیت نه در مسکن اجتماعی سیاست بلندمدت اتخاذ نشده. بخش اعظم مشکل مسکن در ایران اجتماعی و همان محله‌‌‌سازی است. نظریه اجتماعی در این حوزه نیست و مسکن در ایران سیاست‌زده است. فکر می‌کنند می‌توانند با ساخت چند مسکن یا توزیع زمین کسب محبوبیت کرد.
چشم‌انداز ایران: بالاخره این حوزه بخش بزرگی از مردم مشکل مسکن دارند. از طرفی از نظر شما سیاست بالادستی کلان وجود ندارد. امروز چه باید کرد؟
آخوندی: از موضع حکومتی باید بازآفرینی شهری سیاست اول ایران بشود. بازآفرینی شهری یعنی شهر را مجدداٌ به شهر تبدیل کنیم. شهرفروشی را کنترل کنیم و جلو سوداگری شهری بایستیم. مردمی که در این محلات زندگی می‌کنند باید توانمند کنیم تا در همان محله مسکن تهیه کنند. اینکه مردم را بیرون از شهر پرتاب کنیم کار اشتباهی بود. اما همه این کارها شدنی است و ساده‌ترین و کم‌هزینه‌ترین راه برای حل خیلی از مشکلات است. سکونت پذیری جمعیت تهران حدود ۱۰ میلیون نفر است. جمعیت فعلی شهر ۸ میلیون نفر است. یعنی بیش از ۲ میلیون ظرفیت وجود دارد اما مردم در فقر شدید سکونتی زندگی می‌کنند. اساساً سیاست شهری باید مورد توجه قرار بگیرد. تنها راه‌حل بازآفرینی شهری است که باید سیاست کل حکومت قرار بگیرد. یعنی حکومت بخواهد زندگی ۷۰ درصد مردم که شهرنشین هستند ارتقا پیدا کند. در این صورت نیاز نیست که منطقه ۱۲ تخریب و مجدد ساخته شود. این فقط محدود به تهران نیست. شهرهایی داریم که ظرفیت فوق‌العاده دارند. در اصفهان تمام ظرفیت‌های شهر را رها کرده‌اند و مدام می‌خواهند شهر را بزرگ کنند! قطعاً وزارت راه و شهرسازی می‌تواند فقط یک طراح باشد و بیشتر از این توان ندارد. خدمات زیربنایی و روبنایی، محله و توانمند کردن مردم، سیستم مالی و وام و این قبیل خدمات و مسائل باید در دستور کار حکومت باشد. سابق بر این مردم در محله‌ها زندگی می‌کردند و زندگی جمعی جریان داشت، اما در محله‌های جدید مردم همسایه‌ها را نمی‌شناسند و مفهوم زندگی جمعی و همسایگی از بین رفته است.
چشم‌انداز ایران: نقدی که به شما می‌شود این است که مسکن مهر را معلق کردید. نه حمایت کردید نه جلو آن را گرفتید. کسانی هم که پول دادند تکلیفشان را نمی‌دانستند چون نه پروژه متوقف می‌شد نه تمام.
آخوندی: من در مورد مسکن مهر دو تا حرف داشتم. یکی تعهد دولت به خریداران مسکن مهر بود و دیگری موضع دولت نسبت به سیاست مسکن مهر. معتقد بودم چون دولت شخصیت حقوقی است تمام تعهدش به خریداران مسکن مهر به قوت خودش باقی است. بنابراین باید تا آخر این مسئله را دنبال کنیم. حتی اینکه گفته می‌شود کُند پیش رفت باید بگویم بخش اعظم آن در دوره ما تمام شد. اما من می‌گفتم این سیاست غلط بود و نباید تکرار بشود. منتقدان می‌گفتند نباید بگویی غلط بود. جواب می‌دادم به‌عنوان یک سیاستمدار باید بگویم غلط بود تا چنین هزینه میلیاردی روی دست ملت گذاشته نشود. چون از نظرم غلط بود برای افتتاح هم نمی‌رفتم. حالا ببینیم چه بخش‌هایی از مسکن مهر باقی مانده. دو سه گروه از این ساختمان‌ها که کمتر از ۲۰۰ هزار تاست باقی مانده است. یک‌سری زمین‌هایی بوده که مالکیت آن مشخص نبوده و ساختمان‌سازی شروع شده. این‌ها حدود ۴۸ هزار واحد مسکونی است. همه این ساختمان‌ها در دادگاه پرونده دارند. از دوره قبل از ما متوقف بودند و هنوز هم متوقف هستند. این مسئله هم به‌راحتی حل و فصل نخواهد شد. گروه بعدی ساختمان‌سازی در بیابان‌هایی است که حتی در اطرافش جمعیت نیست. حدود ۱۱۰ هزار واحد این‌طوری کلنگ زده شده و تقاضا ندارند که بخواهند تکمیل بشوند. ما حتی به ارتش و کمیته امداد گفتیم بیایند این واحدها را بگیرند و خودشان تکمیل کنند اما آن‌ها هم نگرفتند. گروه سوم مشکل تعاونی دارند. در سیستم قدیم، کارمندهای شرکت می‌توانستند تعاونی درست کنند. آن‌ها همدیگر را می‌شناختند و همکار بودند و مشکلات کمتری پیش می‌آمد، هرچند بالاخره گاهی مشکلات هم بود. برای مسکن مهر، آمدند تعاونی‌سازی کردند. گفتن از نفر اول تا ۵۰۰ که ثبت‌نام کردند، یک تعاونی تشکیل دهند و همین‌طور تا آخر. درواقع هیچ شناختی بین اعضای تعاونی نبود. در این فضا مشکلات بسیار بیشتر شد و در چند تعاونی اختلاس اتفاق افتاد. این مشکلات پیچیده است و حل آن‌ها بسیار مشکل و در اختیار دولت نیست و حتی ممکن است به این زودی‌ها هم حل نشود. بخش کمی هم باقی مانده و با بودجه زیاد قابل‌حل است. این ساختمان‌ها در پرند و پردیس و این شهرهای اطراف تهران هستند که در سال آخر دوره قبل از ما اقدام شد. بخشی تحویل شد و بخشی هنوز تحویل نشده و بودجه زیاد نیاز دارد. مسکن مهر یک پروژه نبود و یک طرح بود که بخش اعظمی از آن تمام‌شده اما بخشی هم به دلایلی که گفتم تمام نخواهد شد. آن بخشی هم که در بیابان است هر وقت متقاضی پیدا کند می‌شود برایش برنامه ریخت.
چشم‌انداز ایران: آیا روی حاشیه‌نشینان اثری نداشت؟
آخوندی: هیچ تأثیر مثبتی نگذاشت. حاشیه‌نشینی در سازمان اجتماعی صورت می‌گیرد. یک گروهی به حاشیه یک شهر مهاجرت می‌کنند و بقیه دوست و همشهری‌ها را هم به همان‌جا می‌برند. این کلونی جمعیتی یک سازمان اجتماعی دارد که از جمع حمایت می‌کند. ممکن است سطح زندگی نازل و بد باشد، اما سازمان اجتماعی و پشتیبانی دارند. اگر یک نفر از این جمع بیرون بیاورند و بگویند مثلاً برو در مسکن مهر زندگی کن او احساس غربت خواهد کرد، چون از جمع جدا شده و پشتیبانانش را از دست خواهد داد. خیلی به‌ندرت کسی حاضر می‌شود انفرادی جمع را ترک کند. معمولاً افراد متفرق به مسکن مهر رفتند و سازمان اجتماعی آن حاشیه‌نشین‌ها هم سر جای خودش هست. به همین خاطر استقبال حاشیه‌نشین‌ها خیلی کم بود.
چشم‌انداز ایران: سپاس از صرف وقت شما
